Escritura e registro: por que só a escritura não faz você dono

É a confusão mais comum — e a mais cara — de quem compra um imóvel: sair do tabelionato com a escritura na mão achando que o negócio está concluído. Não está. A escritura formaliza o acordo; quem transfere a propriedade é o registro. Este guia explica a diferença, o que a lei diz, o que fica em risco enquanto o registro não sai e a ordem certa das etapas.

A diferença em uma frase

A escritura pública é lavrada no Tabelionato de Notas e documenta o que foi combinado entre comprador e vendedor, com fé pública. O registro é feito no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel e é o ato que muda a matrícula, passando a propriedade para o comprador. São cartórios diferentes, atos diferentes, e um não substitui o outro.

O que diz a lei

O Código Civil não deixa margem. O art. 1.245 estabelece que se transfere entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. E o § 1º completa: enquanto não se registrar o título, o alienante — o vendedor — continua a ser havido como dono do imóvel.

Ou seja: até o registro, para o mundo jurídico o dono ainda é quem vendeu. É daí que vem todo o risco descrito abaixo.

O que fica em risco enquanto você não registra

Como a matrícula continua no nome do vendedor, o imóvel aparece como patrimônio dele. Os riscos não são todos iguais, e vale separá-los.

Venda em duplicidade: a perda pode ser definitiva. Se o vendedor vender o mesmo imóvel a outra pessoa, vale a prioridade registral — quem levar o título a registro primeiro adquire a propriedade. Ao outro comprador resta uma ação por perdas e danos contra o vendedor. Aqui não há rede de proteção: é o argumento mais forte para registrar sem demora.

Execução contra o vendedor: aí não é automático. A Súmula 375 do STJ condiciona o reconhecimento de fraude à execução ao registro da penhora ou de outro ato de constrição na matrícula — incluída a averbação da própria execução (CPC, art. 828) — ou à prova de má-fé do comprador. Na mesma linha, o art. 54 da Lei 13.097/2015, na redação da Lei 14.382/2022, estabelece que o que não consta da matrícula não é oponível ao terceiro de boa-fé, e que ele nem precisa apresentar certidões forenses para ser considerado de boa-fé. Quem comprou de boa-fé tem defesa — mas depender dela é brigar em juízo por algo que o registro teria tornado público.

Um risco que o registro NÃO resolve

Existe uma situação em que registrar não basta, e por isso ela merece atenção antes de assinar qualquer coisa: se o vendedor já tinha crédito tributário inscrito em dívida ativa quando vendeu, o Código Tributário Nacional ( art. 185, na redação da Lei Complementar 118/2005) presume fraudulenta a alienação.

Essa presunção é aplicada pelo STJ ainda que o comprador esteja de boa-fé e tenha registrado, e alcança inclusive revendas sucessivas — ou seja, uma matrícula limpa não é garantia de que não há risco fiscal. A exceção legal é o devedor ter reservado bens suficientes para pagar a dívida inscrita (art. 185, parágrafo único).

É por isso que conferir a situação do vendedor antes de assinar vale tanto quanto registrar depois.

Quando a escritura pública é obrigatória

Pelo art. 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial à validade dos negócios sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo. Dois detalhes costumam surpreender. O primeiro: o parâmetro é o valor do imóvel inteiro, ainda que se esteja alienando só uma parte dele. O segundo: qual valor conta. No plano civil a questão é controvertida — o Enunciado 289 do CJF defende o valor atribuído pelas partes —, mas em Santa Catarina a qualificação segue o Código de Normas CGJ/SC, art. 790, que manda tomar o maior valor entre os parâmetros legais. Na prática, é por ele que convém se orientar.

Na dúvida, some os dois cuidados: considere o imóvel todo e o maior dos valores. Errar para menos aqui significa lavrar um instrumento particular onde a lei pedia escritura pública — e descobrir no balcão do registro.

Há exceções previstas em lei. A mais comum no dia a dia é o financiamento com alienação fiduciária: o instrumento particular tem efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38) — por isso quem compra financiado costuma não passar pelo tabelionato. Essa faculdade não é exclusiva de banco: o art. 38 delimita seu alcance pela matéria (os atos e contratos da própria lei), o art. 22, § 1º diz que a alienação fiduciária não é privativa das entidades que operam no SFI, e o Provimento CNJ 246/2026 é expresso ao estendê-la a pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não nos sistemas financeiros, vedando a recusa de registro sob o fundamento exclusivo de não haver entidade do SFI/SFH no contrato.

A ordem certa das etapas

• ITBI apurado e pago à prefeitura. Ele vem antes da escritura: o tabelião exige o comprovante para lavrar o ato (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º; Decreto 93.240/1986, art. 1º), salvo quando a lei municipal autorizar o pagamento posterior. Marcar a escritura sem a guia quitada é o motivo mais banal de voltar para casa sem resolver.
• Escritura no Tabelionato de Notas (ou o instrumento particular, nos casos em que a lei permite).
• Protocolo no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, que reconfere o recolhimento do ITBI. A partir do protocolo corre a prenotação, que garante a prioridade do seu título por 20 dias ÚTEIS (Lei de Registros Públicos, arts. 205 e 9º, § 1º, na redação da Lei 14.382/2022) — dias úteis são aqueles em que a serventia tem expediente, então no calendário isso costuma passar de quatro semanas.
• Registro na matrícula — é aqui que a propriedade muda de mãos.

Se algo estiver faltando ou inconsistente, o oficial devolve o título com uma nota de exigência, e o prazo da prenotação segue correndo. É por isso que conferir a documentação antes de protocolar economiza tempo de verdade.

Perguntas frequentes

Assinei a escritura de compra e venda. Já sou dono do imóvel?

Ainda não. O Código Civil (art. 1.245) diz que a propriedade se transfere entre vivos mediante o REGISTRO do título no Registro de Imóveis. O § 1º é explícito: enquanto não se registrar, o alienante continua a ser havido como dono. A escritura formaliza e dá fé pública ao negócio, mas quem transfere a propriedade é o registro. Isso vale para as transmissões entre vivos: em herança a propriedade passa aos herdeiros no momento do falecimento (art. 1.784) e na usucapião o registro apenas declara um direito já adquirido — nesses casos o registro regulariza e dá publicidade, mas não é o que transfere.

Qual a diferença entre escritura e registro?

São etapas e lugares diferentes. A escritura pública é lavrada no Tabelionato de Notas e documenta o acordo entre comprador e vendedor. O registro é feito no Registro de Imóveis competente e é o ato que altera a matrícula do imóvel, passando a propriedade para o comprador. Uma não substitui a outra.

O que pode acontecer se eu não registrar?

Perante o registro, o vendedor continua sendo o dono. Se ele vender o mesmo imóvel de novo, quem levar o título a registro primeiro adquire a propriedade — ao outro comprador sobra ação por perdas e danos, e aí a perda É automática. Já quando o risco é uma execução contra o vendedor, não é automático: a Súmula 375 do STJ exige penhora ou outro ato de constrição registrado na matrícula, ou prova de má-fé do comprador. Mas depender disso significa brigar em juízo por algo que o registro tornaria público.

Toda compra e venda de imóvel precisa de escritura pública?

Em regra sim, quando o valor supera trinta vezes o maior salário mínimo (Código Civil, art. 108). O parâmetro é o VALOR DO IMÓVEL, não o preço combinado: havendo divergência, prevalece a avaliação fiscal (valor venal) quando for maior que o preço. O tema não é unânime — o Enunciado 289 do CJF defende o valor atribuído pelas partes —, mas é o valor venal o critério aplicado na porta do Registro de Imóveis. Há exceções em lei: a mais comum é o financiamento com alienação fiduciária, em que o instrumento particular tem efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38) — e essa faculdade não depende de o credor ser banco, conforme o Provimento CNJ 246/2026.

Confira a documentação antes de protocolar

A Averbas lê matrícula, escritura, guias e certidões com inteligência artificial e aponta o que falta antes de você ir ao Registro de Imóveis — cada pendência com o fundamento legal e a origem na documentação. Você escolhe a profundidade: dos documentos que já tem até o cruzamento entre eles.