Documentos para registrar uma permuta de imóveis em SC

Permuta é a troca de imóveis: em vez de pagar com dinheiro, cada pessoa entrega um imóvel e recebe outro. Juridicamente ela se distingue da compra e venda só nisso, na forma de pagamento — fora daí, aplicam-se à troca as disposições da compra e venda (Código Civil, art. 533), e é de lá que vem quase toda a documentação. O que muda na prática é que tudo é em dobro: cada permutante é vendedor e comprador ao mesmo tempo, são duas matrículas, dois registros e dois recolhimentos de ITBI, que podem ser devidos a prefeituras diferentes. Veja o que levar ao Registro de Imóveis em Santa Catarina.

Documentos exigidos

• Escritura pública de permuta — o título que transfere a propriedade dos dois imóveis. Ela precisa qualificar os dois grupos de permutantes e os dois imóveis, com o valor de cada um individualizado. É essencial à validade do negócio quando o imóvel tem valor superior a 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108, aplicável à troca pelo reenvio do art. 533). Via física, assinada à mão, em original ou cópia autenticada; via digital, com assinatura eletrônica qualificada, notarizada ou avançada — a assinatura eletrônica simples não é aceita.
• Comprovação do ITBI — duas guias, não uma. Deve constar do título, no mínimo, a certificação do notário de que o imposto de transmissão foi pago ou exonerado (Código de Normas CGJ/SC, art. 812). Como há duas transmissões, há dois fatos geradores; se os imóveis ficam em municípios diferentes, são dois credores e duas guias, apuradas separadamente. Confira você mesmo se as duas foram recolhidas.
• Valor de cada imóvel, individualizado. Em geral já vem na escritura; não vindo, qualquer um dos permutantes pode declarar os valores em documento à parte, sob sua responsabilidade — com reconhecimento de firma, se em papel, ou com assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) ou avançada (e-Notariado ou Gov.br), se digital (LRP, art. 176, § 1º, III, item 5; Código de Normas CGJ/SC, art. 784). Na permuta isso nunca é detalhe de cadastro: sem os valores separados não há como apurar o ITBI de cada transmissão nem conferir o limite da torna.
• Certidão de inteiro teor e de ônus reais e ações reipersecutórias — de cada imóvel. Mostram quem é o dono e o que pesa sobre o bem. Admite-se a certidão de inteiro teor da matrícula acompanhada da certificação do tabelião quanto à existência ou inexistência de ônus; a certidão de situação jurídica atualizada não as substitui. Podem constar do título ou ser apresentadas em separado (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, na redação da Lei 13.097/2015; Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV; Código de Normas CGJ/SC, art. 770).
• Declaração de inexistência de outros ônus e ações — de cada lado, quanto ao imóvel que entrega. O decreto manda declarar na própria escritura, e é lá que ela costuma estar (Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 3º).
• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal/PGFN) de cada permutante. Aqui os dois transmitem, então ela alcança os dois lados, não só um. O CNJ decidiu que essa certidão não pode ser condição para lavrar, registrar ou averbar (PCA 0001611-12.2023.2.00.0000), mas serventias de SC ainda pedem. Valem no lugar dela a declaração do próprio transmitente pessoa física de que não é equiparado a pessoa jurídica, a declaração da pessoa jurídica que explora exclusivamente atividade imobiliária, ou a dispensa expressa por quem recebe (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.198, III, "d").
• Certidão de débitos municipais de cada imóvel — ou a declaração de quem recebe, dispensando-a e assumindo a responsabilidade pelos débitos (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.198, II, "c"). Ela também não é condição do registro, mas vale saber por que importa mesmo assim: a dívida de IPTU acompanha o imóvel, e o CTN (art. 130) só afasta essa transferência do débito quando a prova de quitação consta do título.

Boa parte das "declarações" desta lista você não precisa providenciar: elas são redigidas na própria escritura, no tabelionato. O que você junta de fato são as certidões — e cada uma delas, na troca, sai em dois exemplares: um por imóvel ou um por pessoa. Mas repare na forma quando a declaração TIVER de ir em papel à parte: ela precisa de reconhecimento de firma, e a de inexistência de ônus pede reconhecimento por autenticidade, o que obriga você a assinar no cartório. Em via digital, assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) ou avançada (e-Notariado ou Gov.br). Imprimir, assinar em casa e protocolar é a ida e volta mais comum deste ato.

A torna, e por que ela pode desmanchar a permuta

Nem toda troca é equilibrada. Quando um imóvel vale mais que o outro, é comum completar a diferença em dinheiro — essa volta se chama torna, e ela cabe sem descaracterizar a permuta, desde que seja a parte minoritária do negócio. Em Santa Catarina o limite é objetivo: a torna deve ser igual ou inferior a 50% do valor do imóvel de maior valor. Passando disso, o ato deixa de ser permuta e passa a ser tratado como compra e venda (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.216).

Daí duas consequências práticas. A primeira é que essa conta se faz antes de lavrar a escritura: quem a faz é o tabelião, ao lavrar, e não o balcão do registro — confirme no tabelionato se a torna ficou dentro do limite. A segunda é que ela depende de os valores dos dois imóveis estarem individualizados: sem isso não há de que número calcular os 50%.

Onde e quando registrar

A permuta se registra na matrícula de cada imóvel (LRP, art. 167, I, 30) — e cada matrícula fica no Registro de Imóveis da sua própria circunscrição. São dois registros: estando os imóveis em comarcas diferentes, o título vai às duas serventias, e as certidões de cada um saem do seu próprio cartório. Se os dois imóveis pertencem à mesma circunscrição, o mesmo cartório faz os dois registros.

Quanto ao "quando", o prazo que costuma apertar não é o do registro, e sim o das certidões: o Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV, fixa validade de 30 dias para as certidões de ônus e ações. Na permuta são duas, com datas correndo em paralelo — tirar uma hoje e a outra daqui a três semanas pode vencer a primeira antes do protocolo. Vale reunir as duas na mesma janela. E lembre que a escritura sozinha não transfere a propriedade: veja o guia sobre escritura e registro.

Exigências conforme o caso

• Permutante casado ou em união estável → vênia conjugal dos dois lados. Na troca os dois alienam, então os dois cônjuges autorizam, em regra pela assinatura na própria escritura; a autorização de um casal não cobre o outro (Código Civil, art. 1.647 — o Código fala em cônjuge; na união estável a autorização é praxe dos cartórios, e vale levar). Fica dispensada na separação absoluta, que é a separação total convencionada em pacto antenupcial (art. 1.687). Na separação obrigatória de bens não há acordo sobre a dispensa — na dúvida, leve a autorização. Sem a vênia devida, o ato é anulável (art. 1.649).
• Casamento com regime diverso do legal → o pacto antenupcial. Separação total, comunhão universal e participação final nos aquestos são feitos por pacto, e o oficial cobra, no próprio ato de transmissão, que o pacto esteja averbado na matrícula (Código de Normas CGJ/SC, art. 707). O pacto em si se registra no Livro nº 3 do Registro de Imóveis do domicílio do casal, que pode ser outra comarca — é um ato à parte, e por isso a busca costuma começar tarde, no balcão. Três situações dispensam apresentar o documento: o título já trazer o regime e os dados do registro do pacto no Livro Auxiliar; ambos os cônjuges comparecerem ao ato; ou o pacto já estar averbado na matrícula (art. 708). Veja o guia do pacto antenupcial.
• Imóvel rural → prova de quitação do ITR dos cinco últimos exercícios. Servem, à sua escolha, a certidão tributária ou os recibos de pagamento dos cinco exercícios (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.205, parágrafo único). Diferentemente da certidão municipal, esta não admite dispensa por quem recebe: a Lei 9.393/1996, art. 21, torna a comprovação obrigatória, com responsabilidade solidária do serventuário. Entram também a qualificação do imóvel rural e o NIRF. Sobre georreferenciamento, o Decreto 12.689/2025 suspendeu a exigência de certificação pelo INCRA e não cabe exigi-lo pelo só fato da transferência — mas uma liminar de 07/05/2026 restabeleceu a exigência para as áreas maiores, e a orientação em vigor manda conferir a área da matrícula e aplicar o corte de 100 hectares ou mais. Se algum dos dois imóveis chega lá, conte com a exigência. Abaixo disso ela não some sozinha: continua valendo, qualquer que seja o tamanho, para imóvel que já foi certificado antes — uma vez certificado, não se descertifica — e para imóvel objeto de ação judicial ajuizada desde 01/11/2005. Em qualquer desses casos, confirme na serventia antes de protocolar e veja o guia sobre a certificação suspensa.
• Unidade em condomínio → quitação condominial. Declaração do alienante de que não há débitos, consignada no próprio instrumento de permuta, ou declaração de quem recebe dispensando-a e assumindo eventual dívida (Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único; Lei 7.433/1985, art. 2º, § 2º; Código de Normas CGJ/SC, art. 813; Código Civil, art. 1.345). Muitas serventias aceitam também a declaração do síndico ou da administradora com a ata de eleição, mas isso é praxe, não previsão do Código de Normas — confirme antes de protocolar. E há um caso em que ela nem se coloca: não é exigível nas transferências de unidades autônomas ainda em fase de incorporação imobiliária.
• Anotação que impede a transferência, em qualquer das matrículas → cancelamento ou autorização. Financiamento com alienação fiduciária, hipoteca cedular ou do SFH, penhora da União e indisponibilidade exigem o cancelamento do gravame ou a autorização de quem o instituiu (Lei 9.514/1997, arts. 22 e 29; Decreto-Lei 167/1967, art. 59; Decreto-Lei 413/1969, art. 51; Lei 8.004/1990, art. 1º, parágrafo único, no caso do SFH). A cláusula de inalienabilidade — comum em imóvel recebido por doação ou herança — tem caminho próprio: só se supera por autorização judicial, por conveniência econômica de quem recebeu o bem, e com o produto da troca sub-rogado em outros bens, sobre os quais a cláusula se transfere (Código Civil, art. 1.911). Não adianta procurar quem instituiu; o caminho é o juízo. Basta um dos dois imóveis estar travado para a troca inteira parar.
• Anotação que não impede a transferência → declaração de ciência. Hipoteca ou penhora comuns e servidão não travam o registro; o checklist da serventia pede que quem recebe declare ciência do que existe na matrícula. Levar a declaração evita ida e volta ao balcão.
• Imóvel de menor de 18 anos ou de pessoa incapaz → alvará judicial. A alienação depende de autorização judicial prévia, e o título deve mencionar o alvará por certidão, em breve relatório que permita identificá-lo (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.200; LRP, art. 224).

Perguntas frequentes

Quais documentos preciso para registrar uma permuta de imóveis?

A escritura pública de permuta, a comprovação do ITBI de cada uma das duas transmissões, as certidões de inteiro teor e de ônus e ações de cada imóvel, a declaração de inexistência de outros ônus e as certidões fiscais de cada permutante e de cada imóvel — estas últimas não são condição do registro, mas as serventias de SC ainda pedem. O valor dos dois imóveis precisa estar individualizado, e a lista exata depende do caso: imóvel rural, unidade em condomínio, permutante casado, ônus a cancelar.

Sobre as certidões fiscais, veja o guia sobre a decisão do CNJ.

A permuta paga ITBI?

Sim, e duas vezes: na troca há duas transmissões, logo dois fatos geradores. Se os imóveis ficam em municípios diferentes, são dois credores e duas guias, apuradas separadamente (CTN, art. 41). Quem paga cada uma é definido pela lei do município, então confirme na prefeitura antes de recolher.

O que é torna na permuta?

É a diferença paga em dinheiro quando os imóveis não têm o mesmo valor. Ela cabe sem descaracterizar a troca desde que seja igual ou inferior a 50% do valor do imóvel de maior valor; passando disso, o negócio deixa de ser permuta e é tratado como compra e venda (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.216).

Na permuta os dois cônjuges precisam autorizar?

Sim, quando os permutantes são casados: na troca os dois lados alienam, e o Código Civil exige a autorização do cônjuge de quem aliena (art. 1.647). A autorização de um casal não cobre o outro. Fica dispensada na separação absoluta, que é a convencionada em pacto (art. 1.687).

Preciso registrar nos dois cartórios?

Depende de onde estão os imóveis. A permuta se registra na matrícula de cada imóvel (LRP, art. 167, I, 30), e cada matrícula fica no Registro de Imóveis da sua própria circunscrição: sendo circunscrições diferentes, são dois protocolos; sendo a mesma, o cartório faz os dois registros.

Confira antes de protocolar

Na Averbas, você recebe de graça a lista de documentos do seu caso — o que reunir e onde conseguir cada um. Ao enviar os arquivos, a conferência marca sozinha o que já chegou; a análise completa aponta o que falta para registrar a permuta, com o fundamento legal de cada exigência, antes de você ir ao cartório. Numa troca isso conta em dobro: a lista já vem contando os dois lados — cada permutante transmite e recebe.