Manual do usuário

1. O que a pré-conferência faz (e o que não faz)

• Faz: identifica os documentos enviados, extrai as informações relevantes e lista as pendências do ato pretendido — cada uma com a norma que a fundamenta.
• Não faz: não registra o ato nem garante o registro. A qualificação oficial é sempre do cartório de registro de imóveis; a Averbas é uma ferramenta de apoio para você chegar lá com a documentação completa.

Hoje a base de exigências cobre, em Santa Catarina, onze atos: compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento, hipoteca, instituição de servidão, divisão amigável, desapropriação amigável, a escritura pública de inventário e partilha, e o pacto antenupcial (o contrato que define o regime de bens do casamento) — todos por registro —, e a renúncia de usufruto, que é averbação — cada ato modelado a partir do checklist oficial de qualificação registral da CGJ/SC. A base cresce ato a ato.

2. Conta e acesso

O acesso é feito em averbas.com.br/login com e-mail e senha. O autocadastro ainda não abriu ao público: por enquanto o acesso é só para contas já habilitadas. Em averbas.com.br/cadastro está o aviso de quando abre. Dúvidas, fale com contato@averbas.com.br.

• Esqueceu a senha? Use o link “Esqueci minha senha” na tela de entrada — você recebe por e-mail um link para redefini-la.
• No primeiro acesso com senha temporária, o sistema pede a troca por uma senha sua.

3. Enviar documentos

Depois de entrar, você cai na tela Pré-conferência. Enquanto você preenche à esquerda, a lista de documentos do seu caso se monta sozinha à direita — de graça, sem enviar nada, e fica salva na sua conta para você voltar quando quiser. São três passos:

1. Ato pretendido — selecione o ato que você quer praticar (por exemplo, registro de compra e venda).
2. Sobre o caso — responda as perguntas do ato com Sim, Não ou Não sei. Elas ajustam quais exigências (e quais documentos na sua lista) se aplicam ao seu caso. Em dúvida, Não sei é uma resposta válida: o documento vai para “Talvez você precise”, com uma dica de como descobrir — nada fica escondido.
3. Documentos — anexe os arquivos (matrícula, guias, certidões, contratos…). Pode arrastar e soltar, e no celular dá para tirar foto do documento na hora; um ZIP com tudo dentro também é aceito.

Para cada documento, a lista mostra o que é, onde e como conseguir (com o link do órgão quando sai pela internet), o custo e a validade prática. Marque o que já tem, imprima a lista ou envie por WhatsApp/e-mail para dividir a tarefa com quem estiver ajudando.

4. Conferência rápida e análise completa

A verificação acontece em duas etapas, da mais leve à mais completa:

• “Conferir documentos” (conferência rápida): identifica o tipo de cada arquivo enviado e marca sozinha, na sua lista, o que já chegou (como “confirmado no envio”, com o grau de confiança) — antes de ler o conteúdo a fundo. Se algo faltou, use “Anexar mais documentos” e confira de novo; ou siga assim mesmo, se não tiver o documento em mãos.
• “Analisar documentação” (análise completa): lê o conteúdo de cada documento, extrai os dados e verifica as exigências do ato. É ela que gera o Resultado da análise, com as pendências e seus fundamentos.

Na análise completa você escolhe a profundidade — e paga conforme ela. Os níveis disponíveis dependem do ato (a compra e venda oferece os três; a maior parte dos demais, a conferência completa):

• Nível 1 · Documentos em ordem (1 crédito): confere se cada documento que você já tem está válido — certidões vigentes, ITBI recolhido.
• Nível 2 · Conferência completa (2 créditos): verifica todas as exigências do ato, com fundamento legal — o que falta para protocolar.
• Nível 3 · Auditoria cruzada (3 créditos): tudo do nível 2 e ainda cruza os documentos entre si — por exemplo, se o vendedor da escritura confere com o dono da matrícula.

Os níveis são cumulativos (o maior inclui os menores) e você escolhe na hora de analisar. Já rodou um nível e quer ir além? Use “Aprofundar” no resultado — você paga só a diferença.

A análise completa pode levar alguns minutos, dependendo da quantidade de páginas. Você pode fechar a aba — ela continua rodando no servidor. O resultado fica salvo em “Minhas análises” e avisamos por e-mail (e por notificação no navegador, se você permitir) quando ficar pronto.

Custos: montar a lista de documentos é grátis. Conferir os documentos exige acesso ativo: quando o cadastro abrir, contas novas terão 7 dias grátis e, depois, o acesso é R$9,90/mês. A conferência rápida em si não consome créditos. A análise completa por IA é paga à parte, por crédito, conforme a profundidade que você escolher (de 1 a 3, veja acima) — o custo aparece na tela antes de você confirmar. Créditos avulsos são comprados na página Acesso e créditos; o armazenamento (adicional opcional, para quem tem acesso) mantém seus arquivos guardados — sem ele, os arquivos enviados são removidos em cerca de um dia, mas os resultados das análises permanecem.

5. Entender o resultado

• “Tudo certo para apresentar”: nenhuma pendência foi encontrada nos documentos enviados para o ato.
• “Falta enviar”: um documento exigido pelo ato não foi encontrado no que você mandou. Cada item traz a explicação e o fundamento legal.
• “Conferir”: uma informação parece inconsistente entre os documentos (por exemplo, nomes ou valores que não batem) e merece uma olhada antes de protocolar — também com o fundamento.
• “Falha na leitura” em um documento: o arquivo não pôde ser lido com segurança. Reenvie uma digitalização mais nítida (sem cortes, sem sombra) e analise de novo.

Você também pode conferir, documento a documento, as informações que foram extraídas — útil para verificar se a leitura correspondeu ao papel.

6. Acompanhar suas análises

• Em “Minhas análises” (menu do topo) ficam todos os seus envios, com o resultado mais recente de cada um.
• Abra uma análise para rever as pendências, anexar os documentos que faltavam e analisar de novo — sem recomeçar do zero.
• Quando a análise fica pronta, você recebe um e-mail com o link para o resultado — útil se fechou a aba durante a análise. Não recebeu? Verifique a caixa de spam.

7. Formatos, limites e boas práticas

• Formatos aceitos: PDF e imagens (JPG, PNG, WEBP) — ou um ZIP contendo esses arquivos.
• Limites por envio: até 12 arquivos, 15 MB por arquivo e 60 MB no total.
• Qualidade importa: digitalizações completas e legíveis (todas as páginas, sem cortes) melhoram muito a leitura. Fotos valem, desde que nítidas e sem reflexo.
• Envie só o necessário: anexe apenas os documentos do ato pretendido — é bom para a análise e para a sua privacidade.
• Uso justo: há limites de envios por minuto e um teto diário de análises no serviço. Se atingir um limite, aguarde alguns instantes e tente de novo.

8. Perguntas frequentes

• O resultado garante o registro? Não. A decisão é sempre da qualificação no cartório de registro de imóveis. A Averbas aponta pendências para você resolver antes — reduz idas e vindas, não substitui a qualificação.
• A análise deu “Conforme”, mas o cartório apontou uma exigência. Pode acontecer: a verificação cobre as regras cadastradas para o ato e depende da legibilidade dos documentos enviados. Leve a exigência do cartório em conta — ela prevalece.
• Quanto custa? Quando o cadastro abrir, contas novas terão 7 dias grátis; depois, o acesso é R$9,90/mês (libera montar listas e conferir documentos). A conferência rápida não consome créditos. A análise completa por IA é paga por crédito, conforme a profundidade — 1 (documentos em ordem), 2 (conferência completa) ou 3 (auditoria cruzada), com o custo na tela antes de confirmar. Acesso, créditos e armazenamento ficam na página Acesso e créditos do portal.
• Um documento não foi reconhecido. Reenvie com melhor qualidade (todas as páginas, sem cortes). Se persistir, siga com a análise mesmo assim e confira o resultado.
• Por quanto tempo meus envios ficam guardados? Sem um plano de armazenamento, os arquivos enviados saem em cerca de um dia — os resultados das análises permanecem na sua conta. Pré-conferências de contas sem plano são removidas após 90 dias; detalhes na Política de Privacidade.
• Atingi o limite de análises. O serviço tem limites de uso justo por minuto e por dia. Aguarde e tente novamente; se o seu volume é recorrente (imobiliária, escritório), fale com a gente.

9. Contato

Dúvidas, sugestões ou problemas de acesso: contato@averbas.com.br. Para assuntos de privacidade e dados pessoais, veja a Política de Privacidade.