Documentos para registrar uma dação em pagamento

Dação em pagamento é pagar uma dívida entregando um bem no lugar do dinheiro — aqui, um imóvel. Quem deve entrega o imóvel; quem tem a receber concorda em aceitá-lo e dá quitação (Código Civil, art. 356). Feita a escritura, a propriedade só muda de dono quando o ato é registrado — a escritura sozinha não faz ninguém dono. Veja o que levar, onde protocolar e o que muda conforme o caso.

Documentos exigidos

• Escritura pública de dação em pagamento — é o título que se leva a registro: sozinha ela não passa a propriedade, mas é ela que habilita a transferência. A lei a exige para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Confira se ela atribui um valor ao imóvel entregue: é do preço determinado que dependem a aplicação das regras da compra e venda a este ato (Código Civil, art. 357), o cálculo do imposto e a conta de quanto da dívida foi quitado. Na via física, ela deve estar assinada à mão, em original ou cópia autenticada; na via digital, com assinatura eletrônica qualificada, notarizada ou avançada — a simples não é aceita.
• Comprovação do ITBI — basta a certificação feita pelo tabelião no próprio título de que o Imposto de Transmissão foi pago ou exonerado; é o mínimo que o título precisa trazer, e não a trazendo, o cartório pede a guia de recolhimento (Código de Normas CGJ/SC, art. 812). O imposto é o ITBI, e não o ITCMD, porque quem entrega o imóvel está pagando uma dívida, não doando.
• Certidão de propriedade e de ônus reais e ações sobre o imóvel — é ela que mostra hipoteca, penhora, financiamento ou bloqueio. Admite-se a certidão de inteiro teor da matrícula acompanhada da certificação do tabelião quanto à existência ou inexistência desses ônus (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, na redação da Lei 13.097/2015; Código de Normas CGJ/SC, art. 770). A certidão de situação jurídica atualizada não substitui essas. Se a própria escritura já traz essa certificação — ou diz que as certidões foram apresentadas —, o requisito está atendido e não há papel avulso a levar. Atenção ao prazo dessas certidões quando levadas ao tabelião: para esse fim, a validade é de 30 dias (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV).
• Declaração de quem entrega o imóvel de que não existem outros ônus e ações — o decreto manda declarar dentro da própria escritura, sob pena de responsabilidade civil e penal (Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 3º). Estando lá, não há papel avulso a levar. Não estando, ela pode ir em papel à parte — e aí com reconhecimento de firma por autenticidade, que obriga quem entrega o imóvel a assinar no cartório, e não em casa.

As certidões fiscais de quem entrega o imóvel

Duas certidões costumam ser pedidas no balcão, e nenhuma delas condiciona o registro:

• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal/PGFN) de cada pessoa que entrega o imóvel. Alternativas previstas: a declaração do próprio transmitente pessoa física de que não é equiparado a pessoa jurídica; sendo pessoa jurídica que explora exclusivamente atividade imobiliária, a declaração de que o imóvel está no ativo circulante; ou a dispensa expressa por quem recebe o imóvel (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.198, III). Qualquer dessas declarações, indo em papel à parte, precisa de reconhecimento de firma; em via digital, de assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) ou avançada (e-Notariado ou Gov.br).
• Certidão de débitos municipais do imóvel — ou a declaração de quem recebe dispensando-a e assumindo expressamente a responsabilidade por eventuais débitos fiscais (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.198, II, "c").

O Plenário do CNJ decidiu que exigir certidão negativa de débitos tributários como condição para lavrar, registrar ou averbar é sanção política tributária, e afastou inclusive o art. 47, I, "b", da Lei 8.212/1991. Na prática, muitas serventias ainda pedem — veja o que mudou. Levar a certidão ou a declaração evita voltar ao cartório.

Vale saber por que elas importam mesmo sem serem exigíveis, e nesta modalidade importam mais do que na compra e venda:

• o débito de IPTU acompanha o imóvel, e a lei só afasta essa transferência da dívida quando a prova de quitação consta do título (Código Tributário Nacional, art. 130) — quem recebe o imóvel em pagamento pode acabar recebendo a dívida junto;
• quem paga dívida com imóvel costuma ter outros credores, e a alienação feita por quem já tem débito inscrito em dívida ativa presume-se fraudulenta, salvo se o devedor tiver reservado bens ou rendas suficientes para pagar toda a dívida inscrita (Código Tributário Nacional, art. 185).

Onde e quando registrar

O registro é feito no Registro de Imóveis da localidade onde o imóvel está — não no do seu domicílio, nem na cidade do tabelionato que lavrou a escritura. A dação em pagamento é um dos títulos que a lei manda registrar (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 31), e é o registro que transfere a propriedade: enquanto ele não sai, quem recebeu o imóvel ainda não é o dono.

Quanto ao "quando", a resposta é: o quanto antes. Enquanto o registro não sai, o imóvel continua exposto a penhora e a outras alienações de quem o entregou. Protocole logo depois de lavrada a escritura, com tudo reunido — o que faltar ou não conferir volta em nota de exigência.

Há ainda um risco que só existe neste ato, e é de quem recebe: se o credor vier a ser evicto da coisa recebida — ou seja, se perder o imóvel para quem prove ter direito melhor sobre ele —, restabelece-se a obrigação primitiva e a quitação fica sem efeito, ressalvados os direitos de terceiros (Código Civil, art. 359). Na compra e venda o comprador evicto tem perdas e danos; aqui o credor simplesmente volta a ser credor. É a razão de examinar a matrícula com cuidado antes de aceitar o imóvel em lugar do dinheiro.

Exigências conforme o caso

• Quem entrega o imóvel é casado ou vive em união estável → autorização do cônjuge. Em regra ela vem na própria escritura, com a assinatura do cônjuge como anuente (Código Civil, art. 1.647). O gatilho é alienar: a autorização é do lado de quem entrega o imóvel — quem recebe não precisa da do seu. Havendo mais de uma pessoa casada entregando, é uma autorização para cada uma. Sem a vênia devida, o ato é anulável (Código Civil, art. 1.649), sanável por suprimento judicial (Código Civil, art. 1.648) ou por aprovação em instrumento público, ou particular autenticado (Código Civil, art. 1.649, parágrafo único). Fica dispensada na separação absoluta, que é a convencionada em pacto (Código Civil, art. 1.687), e, na participação final nos aquestos, se o pacto previu a livre disposição — mesmo aí, só quanto aos imóveis particulares, porque sobre os aquestos a autorização continua necessária (Código Civil, art. 1.656). Na separação obrigatória (Código Civil, art. 1.641) a dispensa é controvertida, porque a Súmula 377 do STF comunica os aquestos: na dúvida, leve a autorização.
• Imóvel rural → prova de quitação do ITR e qualificação do imóvel. São os cinco últimos exercícios, e você escolhe a via: a certidão tributária ou os comprovantes de pagamento dos cinco anos (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.205, parágrafo único). Diferentemente da certidão municipal, esta não admite dispensa por quem recebe: a Lei 9.393/1996, art. 21 torna a comprovação obrigatória para os atos de registro. Entram também os dados do imóvel rural — código do imóvel, CCIR, denominação, características, confrontações, localização e área em hectares —, o número do CAR (Lei 12.651/2012) e o NIRF. Sobre georreferenciamento, o Decreto 12.689/2025 suspendeu até 21/10/2029 a exigência de certificação da poligonal pelo INCRA e revogou os antigos cortes por área; há uma decisão judicial provisória que restabeleceu a certificação para imóveis maiores, com um corte na ordem de 100 hectares — o quadro atualizado está aqui. Se a área se aproximar disso, confirme na serventia antes de protocolar.
• Unidade em condomínio → quitação condominial. A prova é a declaração de quem entrega o imóvel, de que não há débitos, consignada no próprio instrumento — e não em papel avulso (Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único; Lei 7.433/1985, art. 2º, § 2º; Código de Normas CGJ/SC, art. 813). A alternativa é quem recebe dispensar a prova e assumir eventual dívida (Código Civil, art. 1.345). Declaração do síndico ou da administradora é aceita em muitas serventias, acompanhada da ata da assembleia de eleição — e, no caso de administradora, também dos documentos societários. Mas isso é praxe, não previsão do Código de Normas — confirme antes. Não se aplica quando a unidade ainda está em fase de incorporação — prédio em obra, antes de o condomínio ser instituído.
• Mais de um imóvel dado em pagamento → o valor de cada um. Se a escritura não separa os valores, quem recebe o imóvel pode declará-los em documento apartado, sob sua responsabilidade — com reconhecimento de firma, se em papel, ou com assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) ou avançada (e-Notariado ou Gov.br), se digital (Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, III, item 5; Código de Normas CGJ/SC, art. 784). Vale inclusive para apartamento, vaga de garagem e hobby-box.
• Imóvel de menor de 18 anos ou de pessoa incapaz → alvará judicial. A alienação depende de autorização judicial prévia, e o título deve mencionar o alvará por certidão, em breve relatório que permita identificá-lo (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.200; Lei 6.015/1973, art. 224). Os pais não podem alienar bens imóveis dos filhos sem essa autorização (Código Civil, art. 1.691). Vale mesmo que a pessoa incapaz seja dona de apenas uma parte do imóvel.
• Anotação na matrícula que impede a transferência → cancelamento ou autorização do titular. Entram aqui financiamento com alienação fiduciária, hipoteca do SFH ou cedular, penhora da União, indisponibilidade e as cláusulas de inalienabilidade, comuns em imóvel recebido por doação ou herança. No financiamento, o devedor fiduciante só transmite seus direitos com anuência expressa do credor fiduciário (Lei 9.514/1997, arts. 22 e 29; Código Civil, art. 1.368-B); nas hipotecas cedulares, é preciso anuência escrita prévia do credor (Decreto-Lei 167/1967, art. 59; Decreto-Lei 413/1969, art. 51); na indisponibilidade, o cancelamento é feito pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, a CNIB (Provimento 149/2023 do CNJ). Imóvel hipotecado ao SFH tem caminho próprio, com a interveniência da instituição financiadora (Lei 8.004/1990, art. 1º, parágrafo único), menção expressa ao ônus e ao credor e comunicação prévia de no mínimo 30 dias, que caduca se a escritura não for lavrada em 60 dias (Lei 6.015/1973, arts. 292 e 293).
• Anotação que não impede a transferência → declaração de ciência de quem recebe. Hipoteca ou penhora comuns e servidão não travam o registro; o checklist da serventia pede que quem recebe o imóvel declare ciência delas e que o ônus seja mencionado no título. Aqui a declaração protege justamente quem está aceitando o imóvel no lugar do dinheiro.

Perguntas frequentes

O que é dação em pagamento de um imóvel?

É pagar uma dívida entregando um imóvel no lugar do dinheiro, com a concordância de quem tem a receber (Código Civil, art. 356). Quem deve entrega o bem; quem recebe dá quitação. Para a propriedade mudar de dono, a escritura precisa ser registrada no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 31).

Que imposto incide na dação em pagamento: ITBI ou ITCMD?

ITBI. A dação é transmissão onerosa — quem entrega o imóvel está pagando uma dívida, não doando —, e basta a certificação do tabelião no título de que o imposto foi pago ou exonerado, que é o mínimo que o título precisa trazer (Código de Normas CGJ/SC, art. 812). Não confunda com a dação em pagamento de crédito tributário à Fazenda Pública, que é outra coisa e depende de lei do ente credor (Código Tributário Nacional, art. 156, XI).

A escritura precisa dizer quanto vale o imóvel?

Sim, e neste ato isso pesa mais do que nos outros: é do preço determinado que dependem a aplicação das regras da compra e venda à dação (Código Civil, art. 357), o cálculo do ITBI e a conta de quanto da dívida foi quitado. Havendo mais de um imóvel, o valor de cada um deve estar individualizado (Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, III, item 5).

Quem precisa da autorização do cônjuge na dação em pagamento?

Só quem entrega o imóvel. O gatilho do art. 1.647 do Código Civil é alienar, então a vênia é do cônjuge de quem transmite; quem recebe não precisa da do seu. Fica dispensada na separação absoluta, que é a separação convencionada em pacto (Código Civil, art. 1.687), e sem ela o ato é anulável (Código Civil, art. 1.649).

As certidões negativas de quem entrega o imóvel são obrigatórias?

Não como condição do registro: o Plenário do CNJ decidiu que exigir certidão negativa de débitos tributários para lavrar, registrar ou averbar é sanção política tributária, e afastou inclusive o art. 47, I, "b", da Lei 8.212/1991. Elas continuam valendo como proteção de quem recebe o imóvel, e muitas serventias ainda pedem — levar a certidão ou a declaração de dispensa evita ida e volta ao balcão.

E se quem recebeu o imóvel vier a perdê-lo depois?

Se o credor for evicto da coisa recebida, restabelece-se a obrigação primitiva e a quitação fica sem efeito, ressalvados os direitos de terceiros (Código Civil, art. 359). Ele volta a ser credor da dívida original — um risco que não existe na compra e venda e que se combate conferindo a matrícula e a situação de quem entrega antes de aceitar.

Confira antes de protocolar

Na Averbas, você recebe de graça a lista de documentos do seu caso — o que reunir e onde conseguir cada um. Ao enviar os arquivos, a conferência marca sozinha o que já chegou; a análise completa aponta o que falta para registrar a dação em pagamento, com o fundamento legal de cada exigência, antes de você ir ao cartório.