Nota de exigência do Registro de Imóveis: o que é e o que fazer

Se você protocolou um título no Registro de Imóveis e recebeu uma nota de exigência (também chamada de nota devolutiva), este guia explica o que ela é, por que o cartório a emite, o prazo que você tem para resolver e como evitar uma nova devolução.

O que é a nota de exigência (ou nota devolutiva)

Ao protocolar um título — uma escritura de compra e venda, um pacto antenupcial, uma incorporação —, o oficial do Registro de Imóveis faz a qualificação registral: examina se o título e a documentação atendem a todas as exigências legais para o registro. Se encontra algum ponto pendente — um documento que falta, uma informação inconsistente, uma assinatura sem reconhecimento de firma —, ele não registra de imediato. Em vez disso, emite uma nota de exigência: um documento escrito e fundamentado que lista, ponto a ponto, o que precisa ser corrigido ou complementado para o registro prosseguir.

É um passo normal do processo, não uma recusa definitiva. Cumpridas as exigências, o mesmo título volta a ser analisado.

Por que o cartório devolve o título

As exigências mais comuns dizem respeito à documentação que deveria acompanhar o título ou às informações que deveriam constar dele:

• Documentos que faltam — por exemplo, a comprovação do recolhimento do ITBI ou a certidão de ônus reais e ações sobre o imóvel.
• Certidões do vendedor. Elas ainda aparecem em nota de exigência em Santa Catarina, mas o CNJ decidiu que a certidão negativa de débitos não pode condicionar o registro — e o comprador pode dispensá-la por declaração. Leve a certidão ou a declaração de dispensa; o assunto está na notícia sobre a decisão do CNJ.
• Autorizações necessárias — como a vênia conjugal (autorização do cônjuge) quando o vendedor é casado, fora do regime de separação absoluta de bens.
• Formalidades do título — reconhecimento de firma, qualificação completa das partes, individualização do valor quando há mais de um imóvel.
• Inconsistências — divergência entre os dados do título e os da matrícula, ou entre documentos.

A lista exata depende do ato e do caso concreto. Em Santa Catarina, as exigências seguem o checklist de qualificação da CGJ/SC.

O que fazer ao receber uma nota de exigência

• Fique atento ao prazo da prenotação. O protocolo gera uma prenotação, que garante a prioridade do seu título e vale, em regra, 20 dias úteis. Se esse prazo se esgotar sem que as exigências sejam atendidas, os efeitos da prenotação cessam e é preciso protocolar de novo — perdendo a ordem de prioridade (Lei 6.015/1973, art. 205; a contagem em dias úteis está no art. 9º, § 1º, ambos na redação da Lei 14.382/2022). Suscitada uma dúvida, porém, esse prazo é prorrogado até o julgamento (veja o item abaixo).
• Reúna o que foi apontado e reapresente. Junte os documentos e corrija as inconsistências indicadas na nota, e reapresente o título dentro do prazo, para conservar a prioridade.
• Se você discordar de uma exigência, pode requerer que o oficial suscite dúvida ao juízo competente: o registro fica sobrestado e o juiz decide se a exigência procede. A suscitação prorroga o prazo da prenotação (Código de Normas da CGJ/SC, art. 676, § 2º, I), então a prioridade do seu título é preservada enquanto se julga. Não é, porém, um jeito de ganhar tempo: a dúvida cabe quando você não se conforma com a exigência ou não pode cumpri-la (Lei 6.015/1973, art. 198, V e VI) e, se for julgada procedente, a prenotação é cancelada (art. 203, I).

Como evitar uma nova devolução

A forma mais segura de não receber uma nota de exigência — ou de não receber uma segunda depois de já ter devolvido o título — é conferir a documentação antes de protocolar. É exatamente o que a Averbas faz: a inteligência artificial lê seus documentos (matrícula, guias, certidões, contratos) e um motor de regras aponta cada pendência, com o fundamento legal citado, seguindo o checklist oficial de qualificação do ato — para você chegar ao cartório com a documentação completa.