Documentos para registrar uma divisão amigável de imóvel

Quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa em fração ideal — irmãos que herdaram o mesmo terreno, um casal de sócios que comprou uma chácara junto, primos que ficaram com um sítio — existe um condomínio. A divisão amigável é o acordo que põe fim a ele: cada dono deixa de ter uma fração de um imóvel de todos e passa a ter um imóvel definido, só seu. Aqui ninguém vende nada a ninguém, e é dessa diferença que vêm quase todas as particularidades do ato — a começar pelo imposto, que em muitos casos simplesmente não existe. Veja o que é preciso levar ao Registro de Imóveis em Santa Catarina. A lista exata depende do caso; a base da Averbas segue o checklist oficial de qualificação da CGJ/SC.

Documentos exigidos

• Escritura pública de divisão amigável — é o título que vai a registro. A via do cartório só existe se todos os interessados forem maiores, capazes e concordes (Código de Processo Civil, art. 571). Basta um menor, um incapaz ou um condômino que não concorde para que a escritura não possa ser lavrada, e o caminho passe a ser a ação de divisão (art. 569, II) — não é algo que o cartório consiga suprir. Diferentemente do inventário extrajudicial, aqui a lei não exige advogado. Repare na forma da via que você leva: em papel, assinada à mão, em original ou cópia autenticada; em meio digital, com assinatura eletrônica qualificada, notarizada ou avançada — a simples não é aceita.
• Planta do levantamento topográfico — com os desenhos dos imóveis originários e da divisão pretendida, assinada pelos proprietários e pelo responsável técnico. Havendo medida perimetral curva, ela precisa trazer a medida do desenvolvimento e o raio da curvatura (Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, II, item 3, e art. 225). E sendo o imóvel urbano, a planta precisa ainda trazer a aprovação expressa do município — não basta o documento de aprovação vir avulso.
• Memorial descritivo da divisão — as mesmas descrições em texto, nos mesmos termos da planta, incluída a medida de desenvolvimento e o raio quando houver curva. Assinado pelo técnico responsável e, sendo urbano o imóvel, também com a aprovação expressa do município. Ele acompanha a planta; um não substitui o outro.
• Anotação de responsabilidade técnica do levantamento — ART, RRT ou TRT, conforme o conselho do profissional. Os dados anotados precisam corresponder ao trabalho realizado, e a serventia confere a autenticidade no site do conselho (Código de Normas CGJ/SC, art. 785).
• Certidões de inteiro teor, de propriedade e de ônus reais e ações reipersecutórias sobre o imóvel — se a própria escritura já traz essa certificação, ou menciona que as certidões foram apresentadas, não há papel avulso a levar (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, na redação da Lei 13.097/2015; Código de Normas CGJ/SC, art. 770). Cuidado com a certidão de situação jurídica atualizada: ela é mais barata e costuma ser oferecida primeiro no balcão, mas não substitui estas. Atenção também ao prazo: o Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV, fixa validade de 30 dias para esse fim.
• Aprovação da divisão pela municipalidade, sendo o imóvel urbano — exigida em qualquer modalidade de parcelamento do solo urbano (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.027, caput). Não tem forma única: serve certidão, termo de aprovação, decreto ou simples termo de manifestação, conforme a lei do município. Em imóvel rural vale o oposto — o registrador não pode exigir anuência municipal (art. 1.046, § 1º).
• O valor de cada imóvel resultante, individualizado — o normal é constar da própria escritura; não constando, o interessado pode declarar os valores em documento apartado, sob sua responsabilidade (Código de Normas CGJ/SC, art. 784) — com reconhecimento de firma, se em papel, ou com assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) ou avançada (e-Notariado ou Gov.br), se digital. Na divisão isso pesa duas vezes: além dos emolumentos, é pelos valores que se afere se houve diferença entre os quinhões — que é o que faz nascer o imposto.

O imposto: só existe se um quinhão valer mais

Esta é a diferença mais importante entre a divisão amigável e uma compra e venda. Numa divisão equivalente não há imposto nenhum, porque ninguém recebeu mais do que já era seu: cada condômino apenas passou a ter, individualizado, aquilo que tinha em fração ideal.

O imposto só aparece quando alguém sai com um quinhão que vale mais do que a fração que tinha. E qual imposto depende de ter havido pagamento pela diferença:

• houve compensação em dinheiro → ITBI, da prefeitura;
• não houve compensação → ITCMD, do Estado.

O critério é o valor, não o tamanho. O Código de Normas afasta o tamanho com todas as letras:

O tamanho da área a ser atribuída a cada condômino não é o critério determinante para aferir a equivalência dos pagamentos às frações ideais nem a eventual necessidade de recolhimento de imposto de transmissão (ITCMD ou ITBI). — Código de Normas CGJ/SC, art. 1.220, § 1º

Na avaliação entram a localização, as benfeitorias e o tipo de solo, entre outros elementos (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.220, caput). Por isso duas divisões enganam:

• áreas iguais, mas um dos donos fica com a parte onde está a casa — há diferença de valor, e há imposto;
• áreas diferentes, sendo a maior de solo ruim e valendo o mesmo — não há diferença de valor, e não há imposto.

Há ainda uma armadilha de ordem. Caracterizada a transmissão de parte ideal, ela deve ser formalizada previamente, com o imposto recolhido antes — não depois da divisão (art. 1.220, § 2º). E, quanto à prova, o normal é que a certificação de que o imposto foi pago ou dispensado conste do próprio título; não constando, apresente a guia de recolhimento ou o documento de exoneração (art. 812).

Onde e quando registrar

São duas etapas, em dois cartórios diferentes. A escritura é lavrada no tabelionato de notas — é ela o título. O Registro de Imóveis é que registra a divisão: ela está entre os atos de registro da Lei 6.015/1973 (art. 167, I, 23). O Registro de Imóveis competente é o da cidade onde o imóvel fica — não o do domicílio de nenhum dos donos. A escritura sozinha não muda a matrícula; até o registro sair, a matrícula continua mostrando um imóvel de todos, e não os imóveis novos. Se essa distinção não estiver clara, vale ler escritura e registro: por que só a escritura não faz você dono.

A ordem entre as etapas importa mais neste ato do que na maioria. Duas coisas precisam vir antes da escritura, e não depois:

• havendo diferença de valor entre os quinhões, o imposto sobre a transmissão da parte ideal (art. 1.220, § 2º);
• sendo o imóvel rural, o CCIR — porque é ele que informa a fração mínima de parcelamento, o número que decide se a divisão combinada é possível.

E duas situações não são divisão amigável, embora se pareçam com uma: o terreno que vai receber um condomínio edilício segue os documentos de instituição de condomínio, e o parcelamento do solo tem checklist próprio conforme a modalidade. Nos dois casos, perguntar ao tabelião antes de lavrar economiza uma escritura inteira.

Certidões fiscais: aviso, não impedimento

Duas certidões costumam ser pedidas no balcão e nenhuma das duas pode condicionar o registro:

• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal/PGFN) dos outorgantes — ou, no lugar dela, a declaração do próprio outorgante pessoa física de que não exerce atividade que o equipare a pessoa jurídica; sendo pessoa jurídica, a declaração de que explora exclusivamente atividade imobiliária, com o imóvel no ativo circulante; ou a dispensa expressa pelo adquirente (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.198, III, "d"). Repare na forma quando a declaração não vier na própria escritura: indo apartada, em papel, ela precisa de reconhecimento de firma; em via digital, de assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) ou avançada (e-Notariado ou Gov.br).
• Certidão de débitos municipais do imóvel — ou a declaração do adquirente dispensando-a e assumindo expressamente a responsabilidade por eventuais débitos fiscais (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.198, II, "c").

O Plenário do CNJ decidiu que exigir certidão negativa de débitos como condição para lavrar, registrar ou averbar é sanção política tributária, afastando inclusive o art. 47, I, "b", da Lei 8.212/1991 (PCA 0001611-12.2023.2.00.0000). Na prática, serventias de Santa Catarina ainda pedem — leve a certidão ou a declaração para não precisar voltar. O caso está contado em o CNJ afasta a exigência de certidão negativa.

Vale saber por que a municipal importa mesmo sem ser exigível: o débito de IPTU acompanha o imóvel, e o Código Tributário Nacional, art. 130, só afasta essa transferência quando a prova de quitação consta do título.

Uma prova fiscal deste ato, porém, não admite dispensa — a do imóvel rural, logo abaixo.

Exigências conforme o caso

• Imóvel rural → CCIR, ITR e o dado do CAR. O desmembramento de imóvel rural depende do último CCIR quitado, da certidão negativa de débitos do ITR e do Cadastro Ambiental Rural (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.047). O CCIR sai na hora pelo site do INCRA, desde que as taxas cadastrais estejam quitadas — havendo pendência, resolva antes, porque leva dias. A prova do ITR é dos cinco últimos exercícios, e servem duas vias à sua escolha: a certidão tributária ou os recibos de pagamento dos cinco (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.205, parágrafo único). Diferentemente da certidão municipal, esta não admite dispensa pelo adquirente: a Lei 9.393/1996, art. 21, torna a comprovação obrigatória para os atos de registro, com responsabilidade solidária do serventuário.
• Imóvel rural → a fração mínima de parcelamento. É aqui que a divisão pode ser nula. É vedado o desmembramento de imóvel rural em área inferior à fração mínima de parcelamento, e é nulo de pleno direito o ato que contrarie essa vedação (Lei 5.868/1972, art. 8º, caput e § 3º; Lei 4.504/1964, art. 65); o tabelião sequer pode lavrar a escritura de que resulte área menor (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.203). A fração mínima do seu imóvel consta do CCIR, e vale para os dois lados: o quinhão de cada um e o que sobrar. Há duas saídas, e ambas exigem documento — a declaração, com prova, de que a área destacada se destina comprovadamente à anexação a outro imóvel rural confinante, ficando o remanescente igual ou superior à fração mínima (Lei 5.868/1972, art. 8º, § 4º; Código de Normas CGJ/SC, art. 1.203, § 1º); ou a anuência prévia do INCRA, que é a exceção do art. 1.046, II. Se o quinhão simplesmente não couber, não há documento que resolva: é preciso redesenhar a divisão.
• Imóvel rural → georreferenciamento. Dividir imóvel rural é desmembramento, e o desmembramento é uma das situações em que o levantamento georreferenciado continua sendo exigido. O que ficou suspenso, até 21/10/2029, foi a certificação desse levantamento pelo INCRA (Decreto 12.689/2025) — e há uma decisão judicial provisória que restabeleceu a certificação para os imóveis de maior área, com um corte na ordem de 100 hectares. Os detalhes estão em georreferenciamento: a certificação do INCRA está suspensa; se a área do seu imóvel se aproximar disso, confirme na serventia antes de protocolar.
• Imóvel urbano → a área mínima de lote. O piso é o da lei do seu município; a Lei 6.766/1979, art. 4º, II, fixa 125 m² e frente de 5 m como mínimo geral, salvo exceção. Também aqui vale para o quinhão e para o remanescente.
• A divisão vai criar lotes novos para construir → isso é parcelamento do solo, e o caminho é outro. Subdividir uma gleba em lotes destinados a edificação é loteamento, se abrir, prolongar ou modificar via de circulação, e desmembramento, se aproveitar o sistema viário existente (Lei 6.766/1979, art. 2º, §§ 1º e 2º). Nos dois casos o projeto tem de ser aprovado pelo município e submetido ao registro especial do art. 18 — que precede a venda dos lotes e deve ser requerido em 180 dias da aprovação, sob pena de caducidade. Não é formalidade: dar início ao parcelamento sem autorização é crime (art. 50, I). Ficam de fora, e seguem como divisão comum, o simples desdobro de lote já existente e as divisões anteriores a 20/12/1979 (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.029).
• ITCMD parcelado → quitação integral ou garantia. Pagar a primeira prestação basta para lavrar a escritura, mas não basta para registrar. O registro depende da quitação integral do parcelamento ou de uma garantia idônea em favor do Estado — hipoteca sobre imóvel, carta de fiança bancária ou seguro-garantia (Lei estadual 13.136/2004, art. 12; Decreto 2.884/2004, art. 16, § 6º).
• Houve diferença de valor e quem ficou com menos é casado ou vive em união estável → vênia conjugal. Quem sai com o quinhão de menor valor está, na prática, alienando a diferença — e alienar imóvel sem a autorização do cônjuge torna o ato anulável (Código Civil, arts. 1.647, I, e 1.649). Quem vive em união estável não escapa da exigência: a autorização é do cônjuge ou do companheiro de quem transmite. A forma normal é essa pessoa assinar a própria escritura como interveniente anuente, e nesse caso não há papel avulso a levar; não tendo comparecido, é preciso a autorização em instrumento próprio. Dispensada no regime da separação absoluta — a convencionada em pacto (Código Civil, art. 1.687). Repare no alcance: numa divisão equivalente ninguém aliena nada, e esta exigência não existe.
• Ônus impeditivo na matrícula → cancelamento ou autorização. Alienação fiduciária, hipoteca cedular ou do SFH, penhora da União, indisponibilidade: é preciso promover o cancelamento do gravame ou apresentar a autorização do seu titular, quando possível. Cada espécie tem o seu fundamento próprio — na alienação fiduciária, por exemplo, o devedor só dispõe de seus direitos com a anuência expressa do credor (Lei 9.514/1997, art. 29).
• Ônus não impeditivo → declaração de ciência. Hipoteca ou penhora comuns, servidão: o checklist da serventia pede a declaração de ciência e que o ônus seja mencionado no título. Isto é aviso, não impedimento — o Código de Normas CGJ/SC, art. 1.071, § 6º, aponta em sentido contrário, ao dizer que ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos, não impedem o registro, que se faz com ressalvas. Levar a declaração evita ida e volta ao balcão.

Perguntas frequentes

Quais documentos preciso para registrar uma divisão amigável?

A escritura pública de divisão amigável, a planta do levantamento topográfico, o memorial descritivo, a anotação de responsabilidade técnica do levantamento e as certidões de inteiro teor, de propriedade e de ônus reais e ações sobre o imóvel. Sendo o imóvel urbano, entra a aprovação da divisão pela municipalidade — que precisa constar também da planta e do memorial (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.027, caput). A lista exata depende do caso — imóvel rural, diferença de valor entre os quinhões, ônus a cancelar — e segue o checklist oficial de qualificação da CGJ/SC.

A divisão amigável paga imposto?

Só se um dos donos ficar com um quinhão que vale mais do que a fração que ele tinha. Dividindo em quinhões equivalentes não há imposto nenhum, porque ninguém recebeu mais do que já era seu. Havendo diferença de valor, incide ITBI se houve compensação em dinheiro e ITCMD se não houve — e o critério é o valor de cada área individualizada, não o tamanho (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.220, caput e § 1º).

Quem pode fazer a divisão por escritura, sem processo?

Todos os interessados precisam ser maiores, capazes e concordes — os três, sem exceção (Código de Processo Civil, art. 571). Havendo um menor, um incapaz ou um condômino que não concorde, a escritura não pode ser lavrada e o caminho é a ação de divisão (art. 569, II).

Divisão amigável precisa de advogado?

Não. Diferentemente do inventário extrajudicial, o art. 571 do Código de Processo Civil não exige assistência por advogado para a divisão feita por escritura pública.

Posso dividir um sítio em quantas partes eu quiser?

Não. Sendo o imóvel rural, é nulo de pleno direito o desmembramento de que resulte área inferior à fração mínima de parcelamento (Lei 5.868/1972, art. 8º, caput e § 3º), e o número da sua fração mínima consta do CCIR — vale tanto para cada quinhão quanto para o que sobrar. No urbano, o piso é a área mínima de lote da lei do município, e a Lei 6.766/1979, art. 4º, II, fixa 125 m² e frente de 5 m como mínimo geral.

Confira antes de protocolar

Na Averbas, você recebe de graça a lista de documentos do seu caso — o que reunir e onde conseguir cada um. Ao enviar os arquivos, a conferência marca sozinha o que já chegou; a análise completa aponta o que falta para registrar a divisão, com o fundamento legal de cada exigência, antes de você ir ao cartório.