Documentos para vender um imóvel: o que o vendedor precisa reunir

Quase todo material sobre documentação de imóvel fala com quem compra. Este fala com quem vende: o que reunir, quais certidões o registro pode ou não exigir — o ponto que mais mudou nos últimos meses — e as situações que travam a venda quando ninguém esperava.

Seus documentos pessoais

• Identidade e CPF de quem vende, e do cônjuge quando ele participa do ato.
• Certidão de estado civil atualizada: nascimento se solteiro; casamento se casado. Se divorciado ou viúvo, a certidão de casamento com a averbação do divórcio ou do óbito — e a prova da partilha, quando houve.
• Pacto antenupcial, quando o regime não é o legal. Ele exige escritura pública (Código Civil, art. 1.653) e deve estar registrado no Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges — que muitas vezes não é o do imóvel. Sem esse registro o regime convencionado não produz efeito perante terceiros (art. 1.657).
• Procuração pública com poderes específicos e prazo vigente, se você não for assinar pessoalmente.

Se você é casado: a vênia conjugal

A venda de imóvel por pessoa casada depende da concordância do cônjuge — a vênia conjugal (Código Civil, art. 1.647). São duas as exceções: o regime da separação absoluta e o da participação final nos aquestos, quando o pacto antenupcial tiver convencionado a livre disposição dos imóveis particulares (art. 1.656).

Cuidado com a separação obrigatória (art. 1.641): o ponto é controvertido. O STJ já exigiu a vênia nesse regime, por força da Súmula 377 do STF, que comunica os bens adquiridos na constância do casamento; há decisões de corregedoria dispensando quando o bem é particular e não houve esforço comum. Não presuma — confirme com o cartório antes de marcar a escritura.

Se o cônjuge se recusa sem motivo justo, cabe suprimento judicial (art. 1.648). Vender sem a vênia devida não é nulo, é anulável — e a ação pode ser proposta em até dois anos do fim da sociedade conjugal (art. 1.649).

E na união estável?

O art. 1.647 é norma restritiva e não se estende ao companheiro — mas isso não é um cheque em branco. O STJ decidiu que a venda sem anuência do companheiro só é invalidada quando a união estável tinha publicidade — contrato de convivência ou sentença averbada na matrícula — ou quando o comprador sabia dela.

Ou seja: se a união estável está averbada na matrícula do imóvel, vender sem a anuência é justamente o cenário de risco.

Os documentos do imóvel

• Certidão de inteiro teor da matrícula, do Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Em Santa Catarina a Corregedoria firmou que ela é suficiente para comprovar propriedade, ônus reais e ações — não precisa pedir (e pagar) duas certidões separadas.
• Situação do IPTU. O débito acompanha o imóvel, mas com uma ressalva que muda tudo: o CTN (art. 130) só afasta essa sub-rogação quando a prova de quitação consta do título. É por isso que a certidão importa mesmo não sendo exigível para o registro.
• Declaração de quitação de condomínio, se for unidade em condomínio — a dívida condominial é obrigação propter rem e acompanha o imóvel (Código Civil, art. 1.345).

Se o imóvel é rural

Imóvel rural tem documentação própria: o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, do INCRA) e a prova de quitação do ITR. Esta última, atenção, é exigência de lei e não pode ser dispensada: a Lei 9.393/1996 (art. 21) pede a quitação dos cinco últimos exercícios para os atos de registro, com responsabilidade solidária do registrador.

Sobre o georreferenciamento (Lei 10.267/2001) — que descreve o imóvel por coordenadas e não se confunde com o CAR, o Cadastro Ambiental Rural, que é de outra lei e outra finalidade —, há uma notícia que pode economizar um gasto alto. O Decreto 12.689/2025 suspendeu até 21 de outubro de 2029 a exigência de certificação pelo INCRA e revogou os antigos cortes por área. E como a norma suspensa é justamente a que exigia isso “em qualquer situação de transferência”, a orientação do IRIB — a Nota Técnica CPRI/IRIB nº 03/2025 — é que não cabe exigir georreferenciamento, com ou sem certificação, pelo só fato de você estar vendendo.

Ele continua obrigatório em quatro situações: imóvel que já foi certificado (uma vez certificado, não se descertifica); imóvel objeto de ação judicial ajuizada a partir de 01/11/2005; e nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento ou retificação de área — nesses, a certificação pelo INCRA é facultativa. O cartório também pode exigir a retificação se faltarem à matrícula os dados mínimos que identificam o imóvel.

Atenção — a exigência voltou para as áreas maiores. Uma liminar de 07/05/2026, na 3ª Vara Federal de São Luís/MA, suspendeu em parte os efeitos do decreto: para imóveis a partir de 101 hectares a certificação do INCRA voltou a ser exigida no registro. A Nota Orientativa RIB nº 1/2026, de 02/06/2026, orienta o registrador a aplicar o corte de 100 hectares ou mais, conferindo a área da matrícula. A decisão é provisória e tem efeito nacional. Se o seu imóvel tem 100 hectares ou mais, conte com a exigência.

As certidões negativas: o que mudou em 2025

Aqui mora a maior confusão, e a resposta mudou recentemente. O CNJ decidiu em 2025 que exigir certidões negativas de débitos tributários — federais, estaduais ou municipais — como condição para lavrar, registrar ou averbar escritura de compra e venda configura sanção política tributária, e portanto é vedado. O Plenário aplicou a mesma tese de novo em outro processo, contra norma de uma corregedoria estadual.

A decisão afastou inclusive o art. 47 da Lei 8.212/1991, que era o fundamento para exigir a certidão federal quando o vendedor é pessoa jurídica — uma exceção que circulou por anos e hoje não se sustenta para a compra e venda. Na prática, porém, muitos cartórios ainda pedem: chegar com elas evita discussão no balcão.

Duas exigências continuam de pé e são de outros atos, não da compra e venda: a CND de obra, para averbar construção, e as certidões do memorial de incorporação.

E dispensável não é irrelevante. Essas certidões protegem quem compra: revelam execução em curso capaz de alcançar o imóvel. Um comprador atento vai pedir mesmo sem obrigação legal.

O risco que nem o registro do comprador apaga

Se você tem crédito tributário inscrito em dívida ativa e vende depois disso, o Código Tributário Nacional ( art. 185) presume a alienação fraudulenta. A consequência não é a venda ser desfeita — ela continua válida entre você e o comprador —, e sim ser ineficaz perante a Fazenda: o imóvel pode ser penhorado na execução fiscal já estando em nome de quem comprou.

A exceção legal é ter reservado bens suficientes para pagar a dívida inscrita (art. 185, parágrafo único). Vale registrar que a Lei 14.825/2024, ao reforçar a proteção do adquirente de boa-fé na Lei 13.097/2015, reacendeu a discussão sobre o alcance dessa presunção — o tema não está pacificado.

As situações que travam a venda

• Imóvel alugado. O inquilino tem direito de preferência (Lei 8.245/1991, arts. 27 a 34): precisa ser notificado e tem 30 dias para responder. Preterido, e com o contrato averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da venda, ele pode em 6 meses contados do registro da venda depositar o preço e haver o imóvel para si — ou pedir perdas e danos (art. 33). Para o comprador ser obrigado a respeitar a locação são três requisitos cumulativos: prazo determinado, cláusula de vigência e averbação na matrícula (art. 8º); faltando qualquer um, ele pode denunciar a locação em 90 dias.
• Imóvel financiado. Hipoteca ou alienação fiduciária precisam de termo de quitação do credor e da averbação do cancelamento na matrícula. É o motivo mais comum de venda travada.
• Construção não averbada. Casa construída e não averbada (habite-se, CND de obra) inviabiliza o financiamento do comprador.
• Vendedor pessoa jurídica. Contrato ou estatuto social consolidado, certidão simplificada da Junta Comercial e o ato que confere poderes a quem assina. Na prática é isso que trava a escritura de PJ.
• Imóvel em copropriedade. Em condomínio pro indiviso, os demais condôminos têm preferência (Código Civil, art. 504).
• Incapaz, espólio ou usufruto. Exigem alvará judicial ou anuência do usufrutuário.

Quem paga o quê

Quem é o contribuinte do ITBI quem diz é a lei do município — em regra, o adquirente. O contrato pode repartir o custo entre as partes, mas não muda quem o município vai cobrar: convenções particulares não são oponíveis à Fazenda (CTN, arts. 42 e 123). Os valores estão no guia de custos para registrar um imóvel em SC.

Do lado do vendedor entra o imposto sobre ganho de capital, se houver lucro na venda. Duas isenções valem conhecer antes de assinar, porque dependem de prazo: aplicar o produto na compra de outro imóvel residencial no país em 180 dias, utilizável uma vez a cada cinco anos (Lei 11.196/2005, art. 39); e a venda de único imóvel por até R$ 440 mil, sem outra alienação nos cinco anos anteriores (Lei 9.250/1995, art. 23). Havendo imposto, o recolhimento vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Depois da escritura, cobre o registro

Vale saber, mesmo do lado de quem vende: enquanto o comprador não registrar, você continua figurando como dono na matrícula (Código Civil, art. 1.245, § 1º). O imóvel segue aparecendo no seu patrimônio para terceiros, inclusive credores. Cobrar que o comprador registre é do seu interesse também — o tema está no guia escritura e registro.

Perguntas frequentes

Quais documentos o vendedor precisa para vender um imóvel?

Do lado pessoal: identidade e CPF, e a certidão de estado civil — nascimento se solteiro; casamento se casado; casamento com a averbação do divórcio ou do óbito, se divorciado ou viúvo. Do lado do imóvel: a certidão de inteiro teor da matrícula, que em Santa Catarina já comprova propriedade, ônus reais e ações numa só peça, e a situação do IPTU. Se for unidade em condomínio, a declaração de quitação das taxas. Se for rural, entram CCIR e a prova de quitação do ITR dos cinco últimos exercícios. A lista exata muda conforme o caso e, em Santa Catarina, segue o checklist oficial de qualificação da CGJ/SC.

Sou casado. Meu cônjuge precisa assinar?

Em regra sim (Código Civil, art. 1.647). Há duas exceções: o regime da separação absoluta e o da participação final nos aquestos, quando o pacto antenupcial tiver convencionado a livre disposição dos imóveis particulares (art. 1.656). Cuidado com um ponto controvertido: em casamento sob separação OBRIGATÓRIA (art. 1.641), o STJ já exigiu a vênia por causa da Súmula 377 do STF, e há decisões de corregedoria dispensando quando o bem é particular — confirme com o cartório antes de marcar a escritura. Se o cônjuge se recusa sem motivo, cabe suprimento judicial (art. 1.648); vender sem a vênia devida torna o ato anulável (art. 1.649).

As certidões negativas do vendedor são obrigatórias?

Não, e isso mudou recentemente. O Plenário do CNJ decidiu em 2025 que exigir certidões negativas de débitos tributários como condição para lavrar, registrar ou averbar escritura de compra e venda é sanção política tributária — afastando inclusive o art. 47 da Lei 8.212/1991, que era invocado para o vendedor pessoa jurídica — e aplicou a mesma tese de novo, contra norma estadual, em outro processo. Na prática, muitos cartórios ainda pedem. E dispensável não é o mesmo que irrelevante: a certidão de tributos DO IMÓVEL é o que livra o comprador da dívida, porque o CTN (art. 130) só afasta a sub-rogação quando a prova de quitação consta do título. Já no imóvel rural a prova de quitação do ITR dos cinco últimos exercícios é exigência de lei (Lei 9.393/1996, art. 21), não dispensável.

Tenho dívida inscrita em dívida ativa. Posso vender?

Pode, mas o comprador assume um risco que o registro não elimina: o Código Tributário Nacional (art. 185) presume fraudulenta a alienação feita depois da inscrição do crédito em dívida ativa. A consequência não é desfazer o negócio — ele continua válido entre as partes —, e sim a ineficácia perante a Fazenda: o imóvel pode ser penhorado na execução fiscal mesmo já estando em nome do comprador. A exceção legal é o devedor ter reservado bens suficientes para pagar a dívida (art. 185, parágrafo único). Registre-se que a Lei 14.825/2024, ao reforçar a proteção do adquirente de boa-fé na Lei 13.097/2015, reacendeu a discussão sobre o alcance dessa presunção, sem solução consolidada.

Meu imóvel está alugado. Posso vender?

Pode, mas o inquilino tem direito de preferência (Lei 8.245/1991, arts. 27 a 34): você precisa notificá-lo das condições do negócio, e ele tem 30 dias para responder. Se for preterido e o contrato de locação estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias antes da alienação, ele pode, em até 6 meses do registro, depositar o preço e haver o imóvel para si (art. 33). Além disso, se o contrato tiver cláusula de vigência averbada, o comprador é obrigado a respeitar a locação até o fim do prazo (art. 8º). É o item que mais trava venda de imóvel locado.

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