Documentos para registrar uma doação de imóvel em SC

Doar um imóvel é transferi-lo de graça: uma pessoa passa a propriedade para outra sem receber preço. Mesmo sem dinheiro no meio, é uma transmissão como qualquer outra — e só se completa quando o Registro de Imóveis registra a escritura. Até lá, quem recebeu ainda não é dono (entenda a diferença entre escritura e registro). Este guia reúne o que se leva ao balcão em Santa Catarina, o imposto que a doação paga (que não é o ITBI) e o que muda conforme o caso. A lista exata depende do seu; a base da Averbas segue o checklist oficial de qualificação da CGJ/SC.

Documentos exigidos

• Escritura pública de doação — o título que formaliza a doação: é ele que o Registro de Imóveis registra, e é o registro que transfere a propriedade. Ela é essencial à validade do negócio quando o imóvel vale mais de trinta salários mínimos (Código Civil, art. 108). Abaixo desse teto, o art. 541 admite instrumento particular, cujo registro depende da assinatura das partes e de duas testemunhas, com firmas reconhecidas (LRP, art. 221, II). Atenção à exceção que alcança o caso mais comum de doação em família: havendo reserva de usufruto, a escritura pública é obrigatória qualquer que seja o valor, e o título não pode ser partido — a nua-propriedade e o usufruto são dois registros que andam juntos (Código de Normas CGJ/SC, arts. 1.211 e 725, parágrafo único, I).
• Comprovação do ITCMD — na doação o imposto é o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), estadual, e não o ITBI. Basta que o tabelião certifique no próprio título que o imposto foi pago ou exonerado; não constando do título, apresenta-se a prova do pagamento, da exoneração ou da extinção da obrigação, para arquivamento (Código de Normas CGJ/SC, art. 812).
• Certidão de propriedade e de ônus reais e ações sobre o imóvel — mostra se há hipoteca, penhora ou ação que atinja o bem. Ela pode estar dentro do título: se a escritura já traz a certificação do tabelião quanto à existência ou inexistência de ônus e ações, ou menciona que as certidões foram apresentadas, não há papel avulso a levar (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, na redação da Lei 13.097/2015; Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV; Código de Normas CGJ/SC, art. 770). A certidão da situação jurídica atualizada não substitui essas.

Outras duas certidões costumam ser pedidas no balcão e são aviso, não impedimento — vale chegar preparado, mas o registro não pode ser condicionado a elas:

• Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal/PGFN) de cada doador — havendo mais de um doador, é uma certidão para cada um. No lugar dela cabe a declaração do próprio doador de que não está vinculado à Previdência Social nem equiparado a pessoa jurídica; sendo o doador pessoa jurídica, de que o imóvel não integra o ativo permanente (Código de Normas CGJ/SC, art. 780, parágrafo único). O CNJ decidiu que exigir certidão negativa de débitos tributários como condição para lavrar, registrar ou averbar é sanção política tributária, afastando inclusive o art. 47, I, "b", da Lei 8.212/1991. Cabe também a dispensa expressa pelo donatário, que ao dispensá-la assume a responsabilidade pelos débitos (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.198, III) — mas pense antes de usá-la: quem tem dívida inscrita em dívida ativa e aliena bens tem a alienação presumida como fraudulenta, e numa doação esse risco é maior do que numa compra, porque não há preço a proteger o donatário. Qualquer dessas declarações, quando for em documento à parte, precisa de reconhecimento de firma, se em papel, ou de assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) ou avançada (e-Notariado ou Gov.br), se digital — assinar em casa e protocolar é uma ida e volta ao balcão.
• Certidão de débitos municipais do imóvel — ou declaração do donatário dispensando-a e assumindo expressamente eventuais débitos fiscais (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.198, II, "c"). Vale saber por que ela importa mesmo sem ser exigível: o débito de IPTU acompanha o imóvel, e o CTN (art. 130) só afasta essa sub-rogação quando a prova de quitação consta do título.

Quando o registro sai, e a armadilha do ITCMD parcelado

A escritura é lavrada no tabelionato de notas; o registro é feito no Registro de Imóveis. São dois balcões, e é entre um e outro que mora a diferença mais cara deste ato.

Se o ITCMD foi parcelado, pagar a primeira prestação basta para lavrar a escritura. O parcelamento se considera aprovado no ato da quitação da primeira parcela (RITCMD/SC — Decreto 2.884/2004, art. 16, § 6º), e a lei se contenta com a concessão do parcelamento para a lavratura (Lei estadual 13.136/2004, art. 12).

Para o registro, não basta.

Muita gente sai do tabelionato com a escritura na mão, achando que resolveu, e descobre a barreira no balcão do registro.

O registro só se efetiva com uma de duas coisas, e qualquer uma delas resolve (Lei estadual 13.136/2004, art. 12, § 1º; RITCMD/SC — Decreto 2.884/2004, art. 19, § 1º):

• a quitação integral do parcelamento; ou
• a constituição de garantia idônea e suficiente em favor do Estado, pelo prazo de vigência do parcelamento. As formas admitidas estão no parágrafo seguinte: hipoteca sobre imóvel entre os bens doados ou de propriedade do contribuinte, carta de fiança bancária ou seguro-garantia (Lei estadual 13.136/2004, art. 12, § 2º).

Saiba o custo do segundo caminho antes de escolhê-lo: a hipoteca-garantia é prestada exclusivamente por escritura pública própria, registrada no Registro de Imóveis — ou seja, um segundo ato, com emolumentos —, e não pode recair sobre imóvel com alienação fiduciária nem com arrolamento ativo (RITCMD/SC — Decreto 2.884/2004, art. 19, § 4º). Saiba também que o pedido de parcelamento somado ao recolhimento da primeira parcela vale como confissão irretratável da dívida (mesmo decreto, art. 16, § 7º).

E se você se considera isento: a imunidade ou a isenção precisa ser reconhecida pela Secretaria de Estado da Fazenda — não basta enquadrar-se nela (RITCMD/SC — Decreto 2.884/2004, art. 11).

Exigências conforme o caso

• Doador casado ou em união estável → vênia conjugal. É necessária a autorização do cônjuge ou companheiro para doar o imóvel, em regra pela participação e assinatura na própria escritura (Código Civil, art. 1.647). Sem ela, o ato é anulável (art. 1.649), sanável por suprimento judicial (art. 1.648) ou por aprovação em instrumento público, ou particular autenticado (art. 1.649, parágrafo único). Fica dispensada na separação absoluta — que é a separação convencionada em pacto (art. 1.687; Código de Normas CGJ/SC, art. 706, § 1º) — e, na participação final nos aquestos, se o pacto estipulou a livre disposição; mesmo aí, só quanto aos imóveis particulares do doador, porque sobre os aquestos a autorização continua necessária (art. 1.656). Na separação obrigatória (art. 1.641) a dispensa é controvertida, porque a Súmula 377 do STF comunica os aquestos. Havendo mais de um doador casado, é preciso a vênia de cada um: a autorização de um casal não cobre o outro.
• Regime de bens diferente do legal → o pacto antenupcial precisa estar registrado. Separação total, comunhão universal e participação final nos aquestos são feitas por pacto antenupcial, e o pacto tem de estar averbado na matrícula — o oficial cobra isso no próprio ato de transmissão (Código de Normas CGJ/SC, art. 707, caput e § 1º). É um ato à parte, registrado no Livro nº 3 do Registro de Imóveis do domicílio conjugal, que pode ser outra comarca. O papel que se leva é a certidão desse registro no Livro nº 3, ou a própria escritura do pacto, para que o oficial faça a averbação na matrícula — a escritura em original ou cópia autenticada, se em papel; em via digital, com assinatura eletrônica qualificada, notarizada ou avançada, porque a simples não é aceita. Antes de correr atrás dele, confira as três saídas do art. 708, porque qualquer uma dispensa o documento: o título já indicar o regime e os dados do registro do pacto no Livro Auxiliar; ambos os cônjuges comparecerem ao ato; ou o pacto já estar averbado na matrícula. Atenção ao caso que mais escapa: na separação total a vênia do cônjuge é dispensada e ele não comparece ao ato — então a segunda saída não se aplica. Uma facilidade que poupa viagem: você pode requerer o registro do pacto na própria serventia onde o título será registrado, se ela for o domicílio dos adquirentes (art. 707, § 2º). Veja o guia do pacto antenupcial.
• O dono do imóvel doado é pessoa incapaz → alvará judicial. A alienação gratuita de bens de pessoas incapazes depende de prévio alvará judicial, e a escritura deve mencioná-lo por certidão, em breve relatório que permita identificá-lo (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.200; LRP, art. 224). Atenção a um limite que o alvará não vence: se o incapaz está sob tutela ou curatela, o tutor ou o curador não pode dispor de bens dele a título gratuito ainda que obtenha autorização judicial, e o ato é nulo (Código Civil, art. 1.749, II, e art. 1.774). É outra a situação do menor sob poder familiar: os pais podem alienar mediante prévia autorização do juiz, por necessidade ou evidente interesse da prole (Código Civil, art. 1.691). Antes de recolher imposto ou lavrar escritura, confirme em qual das duas o seu caso se enquadra.
• Imóvel rural → prova de quitação do ITR dos cinco últimos exercícios. Servem duas vias, à sua escolha: a certidão tributária ou os recibos de pagamento dos cinco exercícios (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.205, parágrafo único). Diferentemente da certidão municipal, esta não admite dispensa pelo donatário — a Lei 9.393/1996, art. 21, torna a comprovação obrigatória para os atos de registro, com responsabilidade solidária do serventuário. Entram também os dados de qualificação do imóvel rural (código do imóvel, CCIR, denominação, confrontações, área em hectares, CAR e NIRF) e o georreferenciamento, que mudou em 2025 e voltou a mudar em 2026: o Decreto 12.689/2025 suspendeu a exigência de certificação pelo INCRA, mas uma liminar de 07/05/2026 a restabeleceu para as áreas maiores, e a orientação em vigor manda conferir a área da matrícula e aplicar o corte de 100 hectares ou mais (Nota Orientativa RIB nº 1/2026). Se o imóvel doado chega lá, conte com a exigência. Abaixo disso ela não some sozinha: continua valendo, qualquer que seja o tamanho, para imóvel que já foi certificado antes — uma vez certificado, não se descertifica — e para imóvel objeto de ação judicial ajuizada desde 01/11/2005. O guia sobre a certificação suspensa conta a mudança inteira.
• Unidade em condomínio → quitação condominial. A prova de quitação das obrigações condominiais é a declaração do próprio doador, ou de seu procurador, de que não existem débitos, consignada no próprio instrumento de doação — não é papel avulso (Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único; Código de Normas CGJ/SC, art. 813, caput). Como ela entra na escritura, é assunto para antes da lavratura. Também resolve a declaração do donatário dispensando-a e assumindo eventual dívida (Código de Normas CGJ/SC, art. 813, parágrafo único; Código Civil, art. 1.345).
• Ônus impeditivo na matrícula → cancelamento ou autorização. Alienação fiduciária, hipoteca cedular ou do SFH, penhora da União e indisponibilidade exigem o cancelamento do gravame ou a autorização do seu titular, quando possível (Lei 9.514/1997, art. 22, entre outras). Um requisito da doação é que o imóvel esteja no comércio, isto é, que seja suscetível de alienação — e o gravame impeditivo é justamente o que o tira de lá.
• Ônus que não impede → ciência do donatário. Hipoteca ou penhora comuns e servidão não serão cancelados e permanecem na matrícula; o donatário declara ciência, e o ônus deve ser mencionado no título. Ônus não impeditivo não impede o registro, que se faz com as devidas ressalvas.
• Cláusulas de reversão, inalienabilidade, incomunicabilidade ou impenhorabilidade → precisam constar do título. Elas não impedem o registro da doação: são averbadas depois dele (LRP, art. 167, II, item 11; Código de Normas CGJ/SC, arts. 700 e 1.210). O que é indispensável é que estejam no próprio título, porque a rerratificação depois do registro não as salva — a transferência já se operou.
• Mais de um imóvel no mesmo título → valor de cada um. O valor deve estar individualizado no título, inclusive para unidades autônomas como vaga de garagem e hobby-box; não estando, o interessado pode declará-los em documento apartado, sob sua responsabilidade — com reconhecimento de firma, se em papel, ou com assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) ou avançada (e-Notariado ou Gov.br), se digital (Código de Normas CGJ/SC, art. 784).

Há ainda duas coisas que o Registro de Imóveis não tem como conferir e por isso não viram exigência no balcão, mas que podem derrubar a doação depois:

• É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou de renda suficiente para a subsistência do doador (Código Civil, art. 548).
• A doação de pai ou avô para filho ou neto é adiantamento de legítima (Código Civil, art. 544). Ela é válida e registrável, mas terá efeito na partilha futura.

Perguntas frequentes

Quais documentos preciso para registrar uma doação de imóvel em SC?

Os principais são a escritura pública de doação, a comprovação do ITCMD e a certidão de propriedade e de ônus reais e ações sobre o imóvel — esta última podendo estar dentro do próprio título. As certidões fiscais do doador (federal e municipal) costumam ser pedidas, mas o registro não pode ser condicionado a elas. A lista exata depende do caso: doador casado, imóvel rural, unidade em condomínio, ônus a cancelar.

Doação de imóvel paga ITBI?

Não. Na doação o imposto de transmissão é o ITCMD, estadual, e não o ITBI, que é municipal. Deve constar do título a certificação do tabelião de que o ITCMD foi pago ou exonerado; não constando, apresenta-se a prova para arquivamento (Código de Normas CGJ/SC, art. 812).

Parcelei o ITCMD. Já posso registrar a doação?

Ainda não. Pagar a primeira parcela basta para lavrar a escritura, mas o registro só se efetiva com a quitação integral do parcelamento ou com a constituição de garantia idônea em favor do Estado — hipoteca, fiança bancária ou seguro-garantia (Lei estadual 13.136/2004, art. 12, §§ 1º e 2º). É a surpresa mais comum deste ato.

Doação de imóvel precisa de escritura pública?

Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, sim (Código Civil, art. 108); abaixo desse teto o art. 541 admite instrumento particular. Mas há uma exceção que alcança o caso mais comum em família: havendo reserva de usufruto, a escritura pública é obrigatória qualquer que seja o valor (Código de Normas CGJ/SC, art. 1.211).

O cônjuge de quem doa precisa autorizar a doação?

Em regra sim, e a autorização costuma estar na própria escritura (Código Civil, art. 1.647). Fica dispensada na separação absoluta, que é a convencionada em pacto (art. 1.687), e, na participação final nos aquestos, se o pacto previu a livre disposição — mesmo aí só quanto aos imóveis particulares (art. 1.656). Doar sem a vênia devida torna o ato anulável (art. 1.649).

Doar um imóvel para um filho tem algum efeito na herança?

Tem. A doação de ascendente a descendente é adiantamento de legítima (Código Civil, art. 544): ela é válida e registrável, mas será considerada na partilha futura.

Confira antes de protocolar

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