Documentos para registrar uma desapropriação amigável

A desapropriação amigável é a aquisição de um imóvel pelo poder público por acordo, sem processo judicial: em vez de o preço ser discutido na Justiça, quem desapropria e o dono do imóvel assinam a escritura. Esse título precisa ser levado ao Registro de Imóveis para que a aquisição conste da matrícula e valha perante terceiros (Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973, art. 167, I, 34) — escritura e registro são atos diferentes, embora aquele guia explique a diferença pela lógica da compra e venda, que não é a deste ato aqui.

Este é um dos registros que menos pede papel, e a razão tem nome: a desapropriação é aquisição originária. O poder público não recebe o imóvel das mãos do antigo dono — ele o toma por ato de império, isto é, por decisão própria amparada em lei, e não por um negócio em que alguém lhe passa a propriedade. Não há sucessão, e daí somem quase todas as exigências que um registro de compra e venda tem. Veja o que levar, o que não é preciso levar e o que muda conforme o caso.

Documentos exigidos

• Escritura pública de desapropriação amigável — o título do ato, lavrado em tabelionato de notas. Confira duas coisas nela: a qualificação de quem desapropria e o valor do bem desapropriado, que precisa constar mesmo quando o ato é isento de emolumentos. No lugar da escritura também se admite a registro o contrato ou termo administrativo assinado com quem a lei legitima a promover a desapropriação extrajudicial — quem já tem um termo administrativo válido não precisa refazer o título em escritura (LRP, art. 221, I e VI; Decreto-Lei 3.365/1941, art. 3º).
• Planta do levantamento topográfico da área desapropriada — basta a cópia extraída do processo administrativo de desapropriação, sem reconhecimento de firma.
• Memorial descritivo da área desapropriada — também extraído do processo administrativo. Planta e memorial são peças distintas e uma não substitui a outra: a planta desenha, o memorial descreve. É o memorial que permite identificar, na matrícula, o que foi desapropriado e o que remanesce com o antigo proprietário.
• Anotação de responsabilidade técnica do levantamento (ART, RRT ou TRT) — duas facilidades próprias deste ato, que evitam pedido desnecessário ao profissional: basta a cópia extraída do processo administrativo, sem reconhecimento de firma, e não se exige uma anotação específica para cada procedimento — uma mesma pode cobrir vários. A serventia confere a autenticidade no site do conselho profissional. As três peças do levantamento — planta, memorial e ART — têm o mesmo fundamento (LRP, art. 176, § 1º, II, 3, e art. 225, c/c Lei 7.433/1985, art. 2º, § 1º, e Código de Normas CGJ/SC, arts. 785 e 960).
• Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias sobre o imóvel — admite-se a certidão de inteiro teor da matrícula acompanhada da certificação do tabelião quanto à existência ou inexistência de ônus e ações; a certidão da situação jurídica atualizada não substitui essas. Se a própria escritura já traz essa certificação, ou menciona que as certidões foram apresentadas, o requisito está atendido e não há documento avulso a levar. Fique de olho na data: as certidões consignadas na escritura têm validade de 30 dias para a lavratura — o prazo é para o tabelião lavrar o ato, não para você protocolar no registro (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, na redação da Lei 13.097/2015; Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV; Código de Normas CGJ/SC, art. 770).

O que este ato dispensa

Vale saber disso antes de sair atrás de papel. O checklist oficial de qualificação da CGJ/SC é expresso:

• ITBI — no registro da desapropriação fica dispensada a apresentação do imposto de transmissão.
• Imóvel rural — ficam dispensadas a apresentação do ITR, do CCIR e do CAR e a certificação do georreferenciamento no INCRA. Isso não dispensa a planta e o memorial da área desapropriada, que continuam na lista acima.
• Qualificação subjetiva dos proprietários — não se exigem os documentos destinados a ela. É o bloco que, numa compra e venda, traz a identificação pessoal, o estado civil e a autorização do cônjuge (a vênia conjugal).
• Certidões fiscais — não há certidão negativa federal nem municipal neste ato. O único bloco de certidões é o de ônus e ações, que é sobre o imóvel, não sobre a pessoa.

O motivo é sempre o mesmo: como a aquisição é originária, não há transmissão de um dono para o outro — logo, não há comprovante de imposto de transmissão a apresentar nem dívida do antigo proprietário a comprovar antes do registro.

Onde e quando registrar

O ato é um registro, feito na matrícula do imóvel — portanto no Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado (LRP, art. 167, I, 34).

O "quando" é o que costuma passar batido. A desapropriação amigável não nasce do acordo: ela pressupõe a declaração de utilidade pública, feita por decreto, e o acordo apenas dispensa a via judicial. E esse decreto tem prazo: a desapropriação deve efetivar-se por acordo, ou ser intentada judicialmente, dentro de cinco anos contados da data de expedição do decreto, findos os quais ele caduca — e só depois de mais um ano o mesmo bem pode ser objeto de nova declaração (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10). Confira a data do decreto antes de protocolar: com ele caducado, não há acordo que sustente o registro.

Quem aparece como proprietário depois do registro é sempre uma pessoa jurídica de direito público. A declaração de utilidade pública cabe à União, aos Estados, aos Municípios, ao Distrito Federal e aos Territórios; e quando a desapropriação é promovida, excepcionalmente, por concessionário, permissionário, arrendatário, entidade que exerce função delegada do poder público ou por contratado — o que depende de autorização expressa em lei ou contrato —, a aquisição se registra em nome da pessoa jurídica de direito público respectiva (Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 2º e 3º; Código de Normas CGJ/SC, art. 722).

Exigências conforme o caso

• A descrição do imóvel na matrícula é antiga ou imprecisa. Boa notícia: a descrição precária não obriga a retificar a matrícula antes. O oficial dispensa a retificação prévia quando o requerente apresenta declaração de que o imóvel objeto da desapropriação corresponde àquele indicado no título e nos trabalhos técnicos apresentados (Código de Normas CGJ/SC, art. 957). É uma declaração simples, gratuita, assinada por quem requer — e troca um procedimento caro e demorado. A declaração aponta qual é a hipótese: o imóvel desapropriado corresponde ao registrado (desapropriação integral) ou está contido nele (desapropriação parcial).
• A matrícula tem hipoteca, penhora ou outro ônus. Os credores precisam ser chamados: o oficial exige a notificação deles ou a sua participação no acordo firmado (Código de Normas CGJ/SC, art. 959). Na prática, a anuência tanto pode constar da própria escritura quanto vir em documento apartado, e a notificação também pode ser feita a requerimento. Repare na diferença em relação a uma compra e venda: aqui não se exige o cancelamento prévio do gravame. A aquisição originária extingue os ônus, e o que a norma protege é o direito do credor de se habilitar sobre a indenização — os ônus ficam sub-rogados no preço (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 31). Havendo mais de um credor, cada um precisa ter sido chamado: vale conferir a lista de gravames da matrícula.
• Imóvel em terreno de marinha. Esse caso envolve laudêmio e a Certidão de Autorização para Transferência da SPU, e fica fora deste roteiro — se for o seu caso, confirme na serventia.

Perguntas frequentes

Quais documentos são necessários para registrar uma desapropriação amigável?

A escritura pública de desapropriação amigável — ou, no lugar dela, o contrato ou termo administrativo —, a planta do levantamento topográfico, o memorial descritivo da área desapropriada, a anotação de responsabilidade técnica do levantamento e a certidão de ônus reais e ações reipersecutórias sobre o imóvel. O título, seja a escritura, seja o contrato ou termo administrativo, tem fundamento na LRP, art. 167, I, 34, c/c art. 221, I e VI.

Precisa apresentar o ITBI na desapropriação amigável?

Não. No registro da desapropriação fica dispensada a apresentação do ITBI, e o checklist oficial de qualificação da CGJ/SC é expresso nisso. A razão é que a desapropriação é aquisição originária: o poder público adquire por ato de império, e não por uma transmissão do antigo dono.

O imóvel tem hipoteca. Preciso cancelar o gravame antes de registrar?

Não. Diferente do que acontece numa compra e venda, aqui não se exige o cancelamento prévio: o oficial exige a notificação dos credores ou a participação deles no acordo (Código de Normas CGJ/SC, art. 959). Os ônus ficam sub-rogados no preço da indenização (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 31).

O decreto de utilidade pública tem prazo de validade?

Sim. A desapropriação deve efetivar-se por acordo, ou ser intentada judicialmente, dentro de cinco anos contados da expedição do decreto, findos os quais ele caduca; e só depois de mais um ano o mesmo bem pode ser objeto de nova declaração (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10).

A matrícula tem descrição antiga. Vou ter que retificar antes?

Não necessariamente. O oficial dispensa a retificação prévia, mesmo sendo precária a descrição, quando o requerente apresenta declaração de que o imóvel desapropriado corresponde ao indicado no título e nos trabalhos técnicos apresentados (Código de Normas CGJ/SC, art. 957).

Confira antes de protocolar

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