CNJ afasta a exigência de certidão negativa para registrar compra e venda
O Plenário do CNJ decidiu que condicionar a lavratura, o registro ou a averbação à certidão negativa de débitos é sanção política tributária. O que muda para quem vende e para quem compra.
Neste texto
- O que o CNJ decidiu
- O que isso significa na prática
- Dispensável não é irrelevante
- O modo profissional mostra os dispositivos legais, prazos e exceções por trás de cada afirmação.
Por anos, vender um imóvel podia esbarrar numa certidão. Se o vendedor fosse pessoa jurídica, muitos cartórios exigiam a certidão negativa de débitos federais para lavrar a escritura e para registrar a venda — e sem ela o negócio parava. Isso mudou.
O que o CNJ decidiu
O Plenário do Conselho Nacional de Justiça decidiu que exigir certidão negativa de débitos tributários como condição para lavrar, registrar ou averbar a compra e venda de imóvel configura sanção política tributária — cobrar tributo criando obstáculo à vida do contribuinte, em vez de usar os meios que a lei já dá à Fazenda. O Plenário aplicou a mesma tese em um segundo processo, contra norma de uma corregedoria estadual.
A decisão alcançou inclusive o art. 47 da Lei 8.212/1991, que era o fundamento invocado para exigir a certidão federal quando o vendedor é pessoa jurídica — uma exceção que circulou por anos e hoje não se sustenta para a compra e venda.
O que isso significa na prática
- A certidão pode continuar sendo pedida com finalidade informativa, e consignada no ato.
- O que não se pode é condicionar a lavratura, o registro ou a averbação a ela.
- Duas exigências que continuam de pé são de outros atos, e não da compra e venda: a CND de obra, para averbar construção, e as certidões do memorial de incorporação.
Dispensável não é irrelevante
Vale dizer o outro lado, porque a notícia costuma ser lida só como alívio. Essas certidões existiam para proteger quem compra: revelam execução em curso capaz de alcançar o imóvel. Um comprador atento vai pedir mesmo sem obrigação legal.
E há um risco que a certidão não cobre e o registro tampouco apaga: se o vendedor tinha crédito tributário inscrito em dívida ativa quando vendeu, o Código Tributário Nacional (art. 185) presume fraudulenta a alienação — presunção que o STJ aplica ainda que o comprador esteja de boa-fé e tenha registrado.
Na fila do balcão, por fim, a norma antiga ainda aparece. Chegar com as certidões em mãos evita discussão, mesmo sabendo que elas não podem barrar o ato.
Os documentos que a compra e venda exige, caso a caso, estão no guia de compra e venda em SC; a lista do lado de quem vende está no guia do vendedor.