Documentos para registrar compra e venda de imóvel em SC

Para registrar a transmissão de um imóvel por compra e venda no Registro de Imóveis, além do título — a escritura pública —, é preciso comprovar o pagamento do imposto e a situação fiscal e jurídica do imóvel e do vendedor. Veja o que costuma ser exigido em Santa Catarina. A lista exata depende do caso; a base da Averbas segue o checklist oficial de qualificação da CGJ/SC.

Documentos sempre exigidos

• O título — em regra a escritura pública de compra e venda, exigida para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Repare que o art. 108 abre com "não dispondo a lei em contrário": na compra financiada com alienação fiduciária, o contrato do banco vale como título e vai direto a registro, sem passar pelo tabelionato (Lei 9.514/1997, art. 38).
• Comprovação do ITBI — a certificação, no título, de que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis foi pago ou dispensado (Código de Normas CGJ/SC, art. 812). O mesmo artigo alcança o laudêmio: em parte do litoral catarinense o terreno é da União, e aí a transferência depende do recolhimento prévio de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno e das benfeitorias (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Confira a matrícula antes de fechar — os custos de registrar trazem o detalhe.
• Certidão de propriedade e de ônus reais — mostra se há hipoteca, penhora ou outro ônus sobre o imóvel (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, na redação da Lei 13.097/2015). Certidões de distribuidores judiciais não podem ser exigidas: o que não está na matrícula não é oponível a quem compra de boa-fé (Lei 13.097/2015, art. 54).
• Declaração do vendedor de inexistência de outros ônus e ações sobre o imóvel (Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 3º). O normal é ela vir dentro da própria escritura, e aí não há papel avulso a levar. Indo em papel à parte, precisa de reconhecimento de firma por autenticidade — o que obriga o vendedor a assinar no cartório, e não em casa.

Certidões fiscais do vendedor

As três costumam ser tratadas como uma coisa só, e são três regimes diferentes:

• Municipal (tributos que incidem sobre o imóvel). É a hipótese de dispensa de verdade: o comprador pode dispensá-la e passa a responder pelo débito, que acompanha o imóvel (Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 2º; a sub-rogação é do CTN, art. 130, afastada quando a prova de quitação consta do título).
• Federal (Receita Federal/PGFN). Não é caso de dispensa: o CNJ decidiu que ela não pode condicionar a lavratura nem o registro. Dispensá-la não faz o comprador assumir dívida nenhuma do vendedor: dívida federal do vendedor não acompanha o imóvel. O risco é outro e vale conhecer: se o vendedor já tinha dívida inscrita em dívida ativa quando vendeu, a alienação pode ser atacada por fraude à execução — e essa presunção não se resolve olhando a matrícula, por isso muita gente tira a certidão mesmo sem ser exigida.
• Trabalhista (CNDT). Nunca foi exigível para o ato. A Recomendação 03/2012 do CNJ apenas orienta o tabelião a informar as partes sobre a possibilidade de obtê-la e a consignar a ciência na escritura.

Atualização importante: até 2025 a certidão federal era tratada como obrigatória quando o vendedor fosse pessoa jurídica, com base no art. 47 da Lei 8.212/1991. O Plenário do CNJ afastou expressamente essa exigência para a compra e venda, por configurar sanção política tributária, e aplicou a mesma tese de novo em outro processo, contra norma estadual. Na prática, muitos cartórios ainda pedem, então vale chegar preparado; mas a lavratura, o registro e a averbação não podem ser condicionados a ela.

Não confunda com duas exigências que continuam de pé e são de outros atos: a CND de obra, para averbar construção, e as certidões do memorial de incorporação.

Exigências conforme o caso

• Vendedor casado → vênia conjugal. Autorização do cônjuge para a venda, em regra na própria escritura (Código Civil, art. 1.647). Dispensada na separação absoluta — a convencionada em pacto — e, na participação final nos aquestos, se o pacto previu a livre disposição; mesmo aí, só quanto aos imóveis particulares, porque sobre os aquestos a autorização continua necessária (art. 1.656). Na separação obrigatória (art. 1.641) a dispensa é controvertida — Súmula 377 do STF. Sem a vênia devida, o ato é anulável (art. 1.649).
• Imóvel rural → CND-ITR e qualificação do imóvel. Prova de quitação do ITR e os dados do imóvel rural (área, CCIR, CAR, NIRF), além do georreferenciamento — o memorial descritivo com coordenadas (Lei 10.267/2001), que não se confunde com o CAR (Lei 12.651/2012) nem com a certificação desse levantamento pelo INCRA. Aqui houve uma mudança que economiza dinheiro de quem vende: o Decreto 12.689/2025 suspendeu até 21/10/2029 a exigência de certificação e derrubou os antigos cortes por área (25 ha). Como a norma suspensa é justamente a que exigia isso “em qualquer situação de transferência”, a orientação do IRIB (Nota Técnica CPRI/IRIB nº 03/2025) é que não cabe exigir georreferenciamento — com ou sem certificação — pelo só fato da venda.
• Quando o georreferenciamento continua obrigatório. Se o imóvel já estiver certificado (uma vez certificado, não se descertifica); se for objeto de ação judicial ajuizada a partir de 01/11/2005; ou havendo desmembramento, parcelamento, remembramento ou retificação de área — nesses quatro últimos a certificação pelo INCRA é facultativa. E o oficial ainda pode exigir a retificação quando faltarem à matrícula os elementos mínimos de identificação do imóvel. Some-se uma decisão judicial provisória que suspendeu os efeitos do decreto para imóveis de maior área, com um corte que circula na ordem de 100 hectares — judicial, não do decreto. Se a área se aproximar disso, confirme na serventia antes de protocolar.
• Unidade em condomínio → quitação condominial. Prova de quitação das obrigações condominiais, do vendedor, do síndico ou da administradora: a lei condiciona a alienação a ela (Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único, na redação da Lei 7.182/1984). A saída de o comprador dispensá-la e assumir eventual dívida é prevista no Código de Normas da CGJ/SC — não vem desse artigo, que só exige. Indo em papel à parte, a declaração precisa de reconhecimento de firma.
• Compra com dinheiro de menor → alvará judicial (Código de Normas CGJ/SC, art. 821).
• Vaga de garagem vendida sozinha → cuidado antes de pagar nada. Se a vaga tem matrícula própria e o comprador não é do condomínio, a venda só é possível quando a convenção autoriza expressamente — desde a Lei 12.607/2012 o Código Civil (art. 1.331, § 1º) inverteu a regra e a alienação a estranho passou a ser vedada por padrão. Isso não se resolve com documento: ou a convenção já permite, ou é preciso alterá-la. Vale checar antes de recolher ITBI e lavrar escritura, porque a impossibilidade costuma aparecer só na nota de exigência. E o regime muda se a vaga não tiver matrícula própria, sendo mera parte acessória da unidade — nesse caso a análise é outra.
• Ônus impeditivo → cancelamento ou autorização. Alienação fiduciária, hipoteca do SFH, penhora da União ou indisponibilidade exigem o cancelamento do gravame ou a autorização do seu titular. Na alienação fiduciária, quem está financiando só transmite seus direitos com anuência expressa do credor, e o comprador assume as obrigações (Lei 9.514/1997, art. 29 — o art. 22 é apenas a definição do instituto).
• Mais de um imóvel no mesmo título → valores individualizados. O valor de cada imóvel deve constar do título ou de declaração apartada — esta com reconhecimento de firma, se em papel, ou com assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) ou avançada (e-Notariado ou Gov.br), se digital (LRP, art. 176, § 1º, III, item 5; Código de Normas CGJ/SC, art. 784).

Perguntas frequentes

Quais documentos preciso para registrar uma compra e venda de imóvel em SC?

Os principais são a escritura pública de compra e venda, a comprovação de que o ITBI foi pago, a certidão de ônus reais e ações sobre o imóvel e a declaração do vendedor de inexistência de outros ônus. As certidões fiscais do vendedor, em regra, podem ser dispensadas pelo comprador. A lista exata depende do caso — imóvel rural, unidade em condomínio, ônus a cancelar — e segue o checklist oficial de qualificação da CGJ/SC.

As certidões fiscais do vendedor são obrigatórias?

Não. As certidões federal (Receita Federal/PGFN), municipal e trabalhista (CNDT) do vendedor podem ser dispensadas, e o registro não pode ser condicionado a elas. O Plenário do CNJ decidiu em 2025 que exigi-las como condição para lavrar, registrar ou averbar escritura de compra e venda é sanção política tributária, afastando inclusive o art. 47 da Lei 8.212/1991, que era invocado para o vendedor pessoa jurídica — e aplicou a mesma tese de novo, contra norma estadual, em outro processo. Na prática, muitos cartórios ainda pedem. Elas continuam valendo como PROTEÇÃO do comprador — mas o efeito de dispensar é diferente em cada uma: no caso da municipal, o débito acompanha o imóvel e passa a ser seu (CTN, art. 130); nas demais, dispensar não transfere dívida nenhuma. Não confunda com a prova de quitação do ITR, no imóvel rural: essa é exigida por lei federal para o próprio registro, dos cinco últimos exercícios, e o registrador responde solidariamente se dispensá-la (Lei 9.393/1996, art. 21). Atenção: a CND de OBRA (averbação de construção) e as certidões do memorial de incorporação são exigências distintas, que essa decisão não alcança.

Preciso de escritura pública para registrar a compra?

Depende de como a compra foi feita. À vista, sim: acima de 30 salários mínimos o Código Civil exige escritura pública (art. 108) — mas o artigo começa com "não dispondo a lei em contrário", e há lei em contrário. Na compra financiada com alienação fiduciária, o instrumento particular tem efeitos de escritura pública e é ele que se leva a registro (Lei 9.514/1997, art. 38). Alguns cartórios recusavam esse instrumento quando não havia banco do SFI ou do SFH no negócio; o Provimento CNJ 246/2026 (28/07/2026) encerrou a discussão — a faculdade vale para pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não nesses sistemas, e é vedado recusar registro só por isso.

O que é vênia conjugal na compra e venda?

É a autorização que o cônjuge do vendedor dá para a venda, exigida quando o vendedor é casado. Em regra consta da própria escritura (Código Civil, art. 1.647). Fica dispensada na separação absoluta — que é a separação CONVENCIONADA em pacto — e, na participação final nos aquestos, quando o pacto tiver previsto a livre disposição; mesmo aí, só quanto aos imóveis particulares do vendedor, porque sobre os aquestos a autorização continua necessária (art. 1.656). Atenção para não confundir: na separação OBRIGATÓRIA (art. 1.641) a dispensa é controvertida, porque a Súmula 377 do STF comunica os aquestos. Vender sem a vênia devida torna o ato anulável (art. 1.649).

Confira tudo antes de protocolar

O cadastro da Averbas ainda não abriu ao público — dá para entrar na lista de espera e avisamos quando abrir. Quando abrir: você responde perguntas simples e recebe de graça a lista do seu caso — o que reunir, onde conseguir cada documento e o que sai online. Quando enviar os arquivos (vale foto do celular), a conferência marca sozinha o que já chegou; a análise completa aponta, ponto a ponto, o que ainda falta, com o fundamento legal de cada exigência.

Na compra e venda você escolhe a profundidade: de conferir se os documentos que já tem estão válidos (nível 1), passando por todas as exigências do ato (nível 2), até a auditoria que cruza os documentos entre si — se o vendedor da escritura confere com o dono da matrícula (nível 3). Em boa parte dos demais atos a análise sai completa, sem escolha. Você vê o que vai custar antes de confirmar.