Documentos para registrar uma servidão de passagem

A servidão é o direito de usar uma parte do imóvel do vizinho para uma finalidade certa — atravessar até a rua é o caso mais comum. Há também servidões para levar cabos de energia ou para garantir acesso à praia, mas nessas nem sempre os dois imóveis têm registro, e o cartório as analisa caso a caso: este guia trata da servidão entre dois imóveis registrados. O imóvel que suporta o encargo chama-se serviente, e é o dono dele quem grava; o que se beneficia é o dominante. Os dois precisam pertencer a donos diferentes e guardar relação de vizinhança, sem necessidade de serem grudados um no outro (Código Civil, art. 1.378).

Este guia mostra o que levar ao Registro de Imóveis para registrar a instituição de uma servidão em Santa Catarina. Duas coisas surpreendem quem já registrou uma compra e venda: aqui o imposto muda conforme a servidão seja paga ou concedida de graça, e o ato exige levantamento técnico — planta, memorial e responsabilidade técnica. Em compensação, a lista tem menos certidões do que você espera.

Documentos exigidos

• Escritura pública de instituição de servidão — é o título que se leva a registro. A servidão se constitui pela declaração expressa dos proprietários e pelo registro que vem depois (Código Civil, art. 1.378), e a escritura pública é essencial à validade dos negócios que constituem direito real sobre imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo (art. 108). Confira três coisas nela antes de protocolar: que descreva os dois imóveis, o dominante e o serviente; que delimite a área objeto da servidão; e que atribua valor ao negócio — o valor é exigido mesmo quando a servidão é concedida de graça (Lei de Registros Públicos, art. 176, § 1º, III, item 5; Código de Normas CGJ/SC, art. 784). Na via física, ela deve estar assinada à mão, em original ou cópia autenticada; na via digital, com assinatura eletrônica qualificada, notarizada ou avançada — a simples não é aceita.
• Planta do levantamento cadastral territorial — a servidão recai sobre uma parte do imóvel, e essa parte precisa estar descrita: a planta traz o imóvel dominante, o serviente e a área objeto da servidão (LRP, art. 176, § 1º, II, item 3, e art. 225). Apresente a via original, com as assinaturas dos proprietários e do responsável técnico — as dos proprietários ficam dispensadas quando todos os interessados já assinaram a escritura. Recomenda-se que o levantamento siga a ABNT NBR 17.047/2022.
• Memorial descritivo do levantamento — com os mesmos dados e requisitos da planta: dominante, serviente e área gravada. Ele acompanha a planta, e um não substitui o outro.
• Anotação de responsabilidade técnica do levantamento — a ART ou RRT do profissional que fez o levantamento. Os dados anotados precisam corresponder ao trabalho efetivamente realizado, e o cartório confere a autenticidade no site do conselho profissional. Não é necessário reconhecimento de firma.
• Comprovação do imposto de transmissão — basta a certificação, no próprio título, de que o imposto foi pago ou exonerado; não constando dele, apresente a guia de recolhimento ou o documento de exoneração (Código de Normas CGJ/SC, art. 812). Qual dos dois impostos incide é o assunto de uma seção inteira, mais abaixo.
• Certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias sobre o imóvel — admite-se a certidão de inteiro teor da matrícula acompanhada da certificação do tabelião quanto à existência ou inexistência de ônus e ações (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, na redação da Lei 13.097/2015); a certidão da situação jurídica atualizada não substitui essas (Código de Normas CGJ/SC, art. 770, §§ 1º e 2º). Se a própria escritura já traz essa certificação — ou menciona que as certidões foram apresentadas —, não há documento avulso a levar. Atenção ao prazo: a validade para esse fim é de 30 dias (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV).

O que este ato não pede

Nenhuma certidão fiscal. Para a instituição de servidão, o checklist oficial de qualificação da CGJ/SC não pede certidão federal, nem certidão da prefeitura, nem CND do ITR, nem quitação de condomínio. O motivo é simples: aqui ninguém está vendendo o imóvel — ele continua com o mesmo dono, só passa a carregar um encargo. Se você chegou a este guia depois de reunir papelada para uma compra e venda, a lista curta é de propósito.

Onde e quando registrar

O ato é um registro, lançado em matrícula, e não uma averbação — a servidão tem lugar próprio na lista dos atos registráveis (LRP, art. 167, I, 6). Como o imóvel gravado e o beneficiado podem estar em cartórios diferentes, confirme na serventia onde o título deve ser protocolado.

Um ponto que evita pedido inútil: mesmo quando a servidão pega só uma faixa do terreno, o registro é feito na matrícula do imóvel inteiro. Não se abre matrícula nova para a parte onerada (Código de Normas CGJ/SC, art. 694).

A ordem usual é recolher o imposto, lavrar a escritura no tabelionato de notas e protocolar no Registro de Imóveis — com o imposto pago antes da lavratura, o tabelião certifica o recolhimento no próprio título e não sobra guia avulsa a levar. Pagando depois, leve a guia ao registro. E vale saber o que muda com o protocolo: antes do registro, o que existe é um acordo entre os dois donos; o direito real, aquele que passa a constar da matrícula, nasce com o registro (Código Civil, art. 1.378). Faltando alguma peça, o oficial devolve o título com uma nota de exigência.

O imposto depende de a servidão ser paga ou de graça

Este é o ponto em que a servidão não se parece com nenhum outro ato. Não existe "o imposto da servidão": existem dois, e qual deles incide depende de como ela foi constituída. A servidão não transfere a propriedade, mas transfere um direito real sobre o imóvel, e é isso que faz nascer o fato gerador nos dois casos.

• Houve pagamento pela servidão → ITBI, o imposto da prefeitura do município onde fica o imóvel. Guia de ITCMD não serve aqui. Como o ITBI é imposto municipal, quem dá a última palavra é a lei do seu município: se ele entender que não incide sobre a instituição da servidão, o documento de exoneração ou a declaração de não incidência cumpre a exigência do mesmo jeito que a guia paga.
• A servidão foi concedida sem cobrança → ITCMD, o imposto do Estado. A lei catarinense trata a instituição de direito real como fato gerador e cita a servidão pelo nome, e ainda reduz a base de cálculo à metade do valor venal (Lei estadual 13.136/2004, arts. 2º, II e § 1º, 5º, III, e 7º, § 2º). Guia de ITBI não substitui: além de o ITCMD continuar devido, o ITBI recolhido numa servidão gratuita foi dinheiro gasto num imposto que não era esse. Reconhecida imunidade ou isenção pelo Estado, o documento de exoneração cumpre a exigência.
• ITCMD parcelado → quitação integral ou garantia. Pagar a primeira prestação basta para lavrar a escritura, mas não basta para registrar. Para o registro sair é preciso a quitação integral do parcelamento ou uma garantia idônea em favor do Estado — hipoteca sobre imóvel, carta de fiança bancária ou seguro-garantia (Lei estadual 13.136/2004, art. 12; Decreto 2.884/2004, o RITCMD, art. 16, § 6º). É a mesma armadilha que existe na doação, e ela pega muita gente: sai-se do tabelionato achando que o imposto está resolvido e a barreira aparece no balcão do registro.

Exigências conforme o caso

• O imóvel que será gravado tem mais de um dono → concordância de todos os condôminos. Só o proprietário do prédio serviente pode constituir a servidão (Código Civil, art. 1.378), e o checklist de qualificação da CGJ/SC detalha a consequência: um condômino sozinho não pode instituí-la sobre o bem comum, e só poderia se o imóvel lhe viesse a ser atribuído em partilha ou adjudicação. Com a concordância de todos, ela pode ser constituída normalmente sobre o imóvel em copropriedade. Confira na certidão da matrícula quem são todos: a falta de um só invalida a instituição.
• Quem grava é casado ou vive em união estável → vênia conjugal. Instituir servidão é gravar o imóvel de ônus real, e o Código Civil trata gravar e alienar na mesma frase — por isso vale aqui a mesma autorização do cônjuge exigida numa venda (art. 1.647, I). Ela é devida por quem grava, não por quem se beneficia da servidão; havendo mais de um proprietário casado no imóvel serviente, é preciso a de cada um. Se o cônjuge assinou a própria escritura, concordando com a servidão, a exigência já está cumprida e não há documento avulso a apresentar. Fica dispensada na separação absoluta — a separação convencionada em pacto (art. 1.687) — e, na participação final nos aquestos, havendo estipulação expressa de livre disposição no pacto antenupcial; mesmo aí, só quanto aos imóveis particulares, porque sobre os aquestos — os adquiridos a título oneroso durante o casamento — a autorização continua necessária (art. 1.656). Na separação obrigatória (art. 1.641) a dispensa é controvertida, porque a Súmula 377 do STF comunica os aquestos: na dúvida, leve a autorização. Sem a vênia devida, o ato é anulável (art. 1.649).
• O imóvel que será gravado é de menor de idade ou de pessoa sob tutela ou curatela → alvará judicial prévio. O Código Civil é literal: os pais não podem "alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos [...] salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz" (art. 1.691). Sendo tutor ou curador em vez dos pais, o caminho é o mesmo (arts. 1.750 c/c 1.748, IV, e 1.774). Este é um dos casos em que juntar o documento depois não resolve: a autorização tem de ser prévia ao ato.
• A matrícula tem anotação que impede o ato → cancelamento ou autorização. Financiamento com alienação fiduciária, hipoteca do SFH ou cedular, penhora da União, indisponibilidade, cláusula de inalienabilidade: promova o cancelamento do gravame ou apresente a autorização de quem o instituiu, quando possível (Lei 9.514/1997, arts. 22 e 29; Decreto-Lei 167/1967, art. 59; Decreto-Lei 413/1969, art. 51; Lei 8.004/1990, art. 1º, parágrafo único; LRP, art. 292). Havendo indisponibilidade em nome de quem grava, o registro não pode ser feito antes do cancelamento.
• A matrícula tem anotação que não impede o ato → declaração de ciência. Hipoteca ou penhora comuns, outra servidão já registrada: o checklist da serventia pede que o beneficiário declare ciência e que o ônus seja mencionado no título. É um aviso, não um impedimento — mas levar a declaração evita ida e volta ao balcão.

Perguntas frequentes

O que é uma servidão de passagem?

É o direito de usar uma parte do imóvel do vizinho para uma finalidade certa — atravessar até a rua, por exemplo. O imóvel que suporta o encargo é o serviente, e o que se beneficia é o dominante; os dois precisam pertencer a donos diferentes e guardar relação de vizinhança, sem necessidade de serem contíguos. A servidão se constitui pela declaração expressa dos proprietários e pelo registro no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.378).

Quais documentos preciso para registrar uma servidão em SC?

A escritura pública de instituição de servidão, a planta do levantamento cadastral territorial, o memorial descritivo, a anotação de responsabilidade técnica do levantamento, a comprovação do imposto de transmissão e a certidão de ônus reais e ações sobre o imóvel. Conforme o caso entram ainda a vênia conjugal, a concordância de todos os condôminos, o alvará judicial quando o imóvel é de incapaz e o cancelamento de ônus impeditivo. Não se pede aqui nenhuma certidão fiscal, e a lista segue o checklist oficial de qualificação da CGJ/SC.

Na servidão paga-se ITBI ou ITCMD?

Depende de como ela foi constituída: havendo pagamento pela servidão, ela é onerosa e o imposto é o ITBI, da prefeitura; sendo concedida de graça, é gratuita e o imposto é o ITCMD, do Estado. A servidão não transfere a propriedade, mas transfere um direito real sobre o imóvel, e é isso que faz nascer o fato gerador nos dois casos. No ITCMD, a lei catarinense reduz a base de cálculo à metade do valor venal (Lei estadual 13.136/2004, art. 7º, § 2º).

Preciso mesmo de planta e memorial para uma passagem pequena?

Sim. Como a servidão recai sobre parte do imóvel, essa área precisa estar descrita — e é a planta, com o memorial descritivo e a anotação de responsabilidade técnica, que descreve o imóvel dominante, o serviente e a área gravada (LRP, art. 176, § 1º, II, item 3, e art. 225). Isso não significa desmembrar nada: o registro é feito na matrícula do imóvel inteiro, e não se abre matrícula para a parte onerada (Código de Normas CGJ/SC, art. 694).

O imóvel tem mais de um dono. Um deles pode instituir a servidão sozinho?

Não. É preciso a concordância de todos os condôminos do imóvel que será gravado. Só o proprietário do prédio serviente pode constituir a servidão (Código Civil, art. 1.378), e o checklist de qualificação da CGJ/SC detalha a consequência: o condômino sozinho só poderia instituí-la se o imóvel lhe viesse a ser atribuído em partilha ou adjudicação. Havendo a concordância de todos, a servidão pode ser constituída normalmente sobre o imóvel em copropriedade; confira na certidão da matrícula quem são todos, porque a falta de um só invalida a instituição.

A servidão precisa de escritura pública?

Em regra sim: a escritura pública é essencial à validade dos negócios que constituem direito real sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo (Código Civil, art. 108), e a servidão é direito real. É ela o título que se leva a registro, e nela devem constar os dois imóveis, a área objeto da servidão e o valor atribuído ao negócio — que é exigido mesmo quando a servidão é concedida de graça.

Confira antes de protocolar

Na Averbas, você recebe de graça a lista de documentos do seu caso — o que reunir e onde conseguir cada um. Ao enviar os arquivos, a conferência marca sozinha o que já chegou; a análise completa aponta o que falta para registrar a servidão, com o fundamento legal de cada exigência, antes de você ir ao cartório.