Glossário do Registro de Imóveis: termos explicados

Matrícula

É o “RG” do imóvel: o registro único, no Registro de Imóveis, onde ficam anotados o imóvel e todo o seu histórico — quem é o dono, as transferências, ônus e demais fatos. Cada imóvel tem uma matrícula própria.

Escritura pública

Documento lavrado no cartório de notas (tabelião) que formaliza o negócio — a compra e venda, por exemplo. É exigida para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. A escritura não transfere a propriedade sozinha: é o registro que a transfere.

Registro

O ato, feito no Registro de Imóveis, que efetivamente transfere ou constitui um direito sobre o imóvel (a propriedade, uma hipoteca). No Brasil, quem registra é dono — não basta a escritura.

Averbação

Anotação, na matrícula, de um fato ou mudança que não é uma transferência de propriedade — como uma construção, um divórcio, a mudança de nome do titular ou o cancelamento de um ônus.

ITBI

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município sobre a transferência onerosa (como a compra e venda). O registro só sai com a prova de que o ITBI foi pago ou dispensado.

Prenotação

O lançamento do título no Protocolo do Registro de Imóveis, que garante a prioridade pela ordem de chegada e vale, em regra, 20 dias úteis (Lei 6.015/1973, art. 205; a contagem em dias úteis está no art. 9º, § 1º, ambos na redação da Lei 14.382/2022).

Qualificação registral

O exame que o oficial do Registro de Imóveis faz do título e da documentação para decidir se pode registrar. Se encontra pendências, emite uma nota de exigência.

Nota de exigência (nota devolutiva)

O documento escrito e fundamentado em que o oficial lista o que falta para o registro seguir. Veja o guia completo sobre a nota de exigência.

Ônus reais

Encargos e gravames que “acompanham” o imóvel e limitam a propriedade — como hipoteca, penhora, usufruto ou alienação fiduciária. Aparecem na certidão de ônus e na matrícula.

Certidão de ônus reais e ações

Certidão que informa os ônus que recaem sobre o imóvel e as ações judiciais que possam afetá-lo — usada para conferir se ele está livre para ser transferido.

Alienação fiduciária

Garantia comum nos financiamentos de imóvel: o comprador transfere ao banco a propriedade em garantia (“resolúvel”) até quitar a dívida; quitada a dívida, o gravame é cancelado e a propriedade plena volta para ele. Vender antes disso é possível de dois jeitos: quitando e cancelando o gravame, ou cedendo os direitos ao comprador com anuência expressa do credor, caso em que o comprador assume a dívida e o gravame permanece até a quitação (Lei 9.514/1997, art. 29).

Vênia conjugal

A autorização do cônjuge para a venda de um imóvel, exigida quando o vendedor é casado (Código Civil, art. 1.647). Dispensada na separação absoluta — a convencionada em pacto, que não se confunde com a separação obrigatória do art. 1.641, em que a dispensa é controvertida. Sem a vênia devida, o ato é anulável (art. 1.649). Veja o guia de compra e venda.

Regime de bens

As regras que definem o patrimônio do casal no casamento (comunhão parcial, comunhão universal, separação de bens…). O regime diferente do legal é escolhido por pacto antenupcial.

CND-ITR

Certidão Negativa de Débitos do Imposto Territorial Rural, exigida quando o imóvel é rural, junto com a qualificação do imóvel (área, CCIR, CAR, NIRF e georreferenciamento).

Georreferenciamento

A definição precisa do perímetro de um imóvel rural por coordenadas (Lei 10.267/2001) — que não se confunde com o CAR, o Cadastro Ambiental Rural, de outra lei e outra finalidade. A certificação desse levantamento pelo INCRA está suspensa até 21/10/2029 pelo Decreto 12.689/2025, e a orientação do IRIB é que não cabe exigir georreferenciamento pelo só fato da transferência. Ele continua obrigatório no desmembramento, parcelamento, remembramento e retificação de área, e nos imóveis que já foram certificados.

CNDT

Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, do vendedor. Ela nunca foi condição para lavrar ou registrar a compra e venda: a Recomendação 03/2012 do CNJ apenas orienta o tabelião a informar as partes sobre a possibilidade de obtê-la e a consignar a ciência na escritura.